Wohnung kaufen und vermieten

Wohnung kaufen und vermieten? Wie man es profitabel macht

Wöllen Sie ein Wohnung kaufen und vermieten? Immobilieninvestments haben viele der reichsten Menschen der Welt hervorgebracht. Es gibt also gute Gründe, die dafür sprechen eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten. 

Doch wie bei jedem Investment ist es wichtig, dass Sie sich vorher genau mit Ihrer Geldanlage beschäftigen. Im Folgenden haben wir für Sie einige Faktoren und Herausforderungen aufgelistet, die Sie vor dem Kauf Ihres ersten Mietobjekts berücksichtigen sollten.

Haben Sie das Zeug zum Vermieter?

Vermieter zu sein, kann eine gute Möglichkeit sein, ein Einkommen aus Immobilien zu erzielen, aber es ist nicht einfach. 

Neben der Auswahl der richtigen Immobilie, der Vorbereitung der Wohnung und der Suche nach zuverlässigen Mietern, gibt es auch Dinge wie Instandhaltungsrücklagen zu beachten.

Sicher, Sie könnten jemanden anrufen, der kleinere Arbeiten am Haus für Sie erledigt. Oder Sie könnten einen Hausverwalter einstellen, aber das würde Ihren Gewinn schmälern. 

Immobilienbesitzer, die nur ein oder zwei Häuser und Wohnungen besitzen, führen Reparaturen oft selbst durch.

Das ändert sich natürlich, wenn Sie mehr Immobilien in Ihr Portfolio aufnehmen. Dann sollten Sie sich darauf konzentrieren ein Netzwerk von vielen begabten Menschen zu aufzubauen, die im Immobilienbereich tätig sind.

Eigenkapitalanteil beim Kauf der Immobilien

Wenn Sie eine Wohnung kaufen und vermieten wollen, ist in der Regel eine höhere Anzahlung erforderlich als für selbst genutzte Immobilien. 

Die 8 %, die Sie vielleicht für das Haus, in dem Sie derzeit wohnen, angezahlt haben, können für eine Anlageimmobilie nicht ausreichen. 

Zwar gibt es auf dem Markt auch viele Angebote von 100%-Finanzierungen. Allerdings leidet dann meist der Zinssatz oder es kommen umfangreiche Renovierungsmaßnahmen auf Sie zu, die Sie dann nicht nachfinanzieren können.

Richtigen Standort zum Investieren

Das Letzte, was Sie wollen, ist ein Mietobjekt in einem Gebiet, das eher rückläufig als stabil oder aufstrebend ist. 

Eine Stadt oder ein Ort, an dem die Bevölkerung wächst und ein Plan zur Wiederbelebung im Gange ist, stellt eine potenzielle Investitionsmöglichkeit dar. 

Zwar können hohe Renditen in solchen Städten auf den ersten Blick attraktiv wirken, allerdings ist davon auszugehen, dass diese auf Dauer nicht gehalten werden können. 

Deshalb versuchen Sie, vor allem, wenn Sie finanzieren, einen wachsenden Standort auszuwählen. Denn dort können Sie ausschließlich von einer steigenden Rendite ausgehen.

Sollten Sie kaufen oder finanzieren?

Ist es besser, wenn Sie eine Wohnung kaufen und vermieten, diese mit Bargeld zu kaufen oder zu finanzieren? Darauf gibt es eine deutliche Antwort: Beides!

Wir empfehlen immer eine Zwischenlösung. 

Das Verhältnis zwischen Eigenkapital und finanzierter Summe sollte immer von Immobilie zu Immobilie individuell bestimmt werden. 

Wichtig ist, dass die monatlichen Kosten nicht zu hoch werden. Wie eben angesprochen bringt es aber auch nichts eine Wohnung zu kaufen, die monatlich sogar noch Geld abwirft, wenn dafür in 5 Jahren Niemand dort wohnen möchte. 

Nur äußersten Sonderfällen kann es sich lohnen eine Immobilie ohne Eigenkapital beziehungsweise ohne Finanzierung zu kaufen.

Kredit für Wohnung kaufen und vermieten

Die unzähligen Finanzierungsmöglichkeiten, die für Erstkäufer von Wohneigentum zur Verfügung stehen, können zwar überwältigend erscheinen. 

Wenn Sie sich die Zeit nehmen, die Grundlagen der Immobilienfinanzierung zu recherchieren, können Sie eine Menge Zeit und Geld sparen.

Wenn Sie den Markt, in dem sich die Immobilie befindet, kennen und wissen, ob es Zuschüsse von Ihrer Gemeinde gibt, können Sie von zusätzlichen finanziellen Vorteilen profitieren. 

Und indem Sie Ihre Finanzen genau unter die Lupe nehmen, können Sie sicherstellen, dass Sie die Finanzierung zu Ihrem Hauskauf erhalten, die Ihren Bedürfnissen am besten entspricht. 

In diesem Artikel werden einige wichtige Details erläutert, die Erstkäufer von Wohneigentum beachten müssen, um den Kauf guten Gewissens zu tätigen.

Die Beantragung einer Finanzierung zum Hauskauf in Deutschland ist unkompliziert. Der Umfang der Prüfung der finanziellen und sonstigen Unterlagen des Antragstellers ist jedoch erschreckend..

Unterlagen Wohnung kaufen und vermieten

  • Fragebogen zur Selbstauskunft
  • Vermögensübersicht
  • Beschäftigungsnachweis (Gehaltsabrechnungen für 2-24 Monate);
  • Freiberufler müssen zusätzliche Einkommens- und Vermögensnachweise vorlegen, einschließlich der Bilanzen der letzten zwei Jahre, einer betriebswirtschaftlichen Auswertung und der Steuererklärungen des Vorjahres;
  • letzte Steuererklärung
  • Nachweise über Mieteinnahmen
  • Kapitalnachweise.

Vorsicht vor hogen Zinssätzen

Die Kosten für die Kreditaufnahme mögen im Jahr 2022 relativ günstig sein, aber der Zinssatz für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie ist im Allgemeinen höher als bei einem herkömmlichen Kredit

Wenn Sie sich für die Finanzierung Ihres Kaufs entscheiden, brauchen Sie eine niedrige Kreditrate, die Ihren monatlichen Gewinn nicht zu sehr schmälert.

Gewinn an der Immobilie

Kalkulieren Sie vor dem Kauf den Gewinn den die Immobilie in Ihrer Lebenszeit für Sie erwirtschaften genau. 

Wenn sie die Wohnung kaufen und vermieten ist das ein Investment. Sie wollen nur ein Investment tätigen, was am Ende einen Gewinn für Sie abwirft.

Rechnen Sie alle kosten der Immobilie gegen Ihre Einkünfte:

Kosten:

  • Instandhaltungsrücklagen und Hausgeld während Sie der Eigentümer sind
  • Zinsen der Bank
  • Unerwartete Kosten*
  • Eventuell eine Mietverwaltung.

Einkommen:

* Unerwartete Kosten Wohnung kaufen und vermieten

Es sind nicht nur die Kosten für Wartung und Instandhaltung, die Ihre Mieteinnahmen schmälern werden. 

Es besteht immer die Möglichkeit, dass ein Notfall eintritt, zum Beispiel Dachschäden durch starke Regenfälle oder Rohrbrüche, die eine Küchenwand zerstören.

Bestimmen Sie ihre Rendite

Anhand der Mietrendite können Investoren schnell und einfach feststellen, ob eine Immobilie potenziell rentabel ist. 

Immobilieninvestoren die ein Wohnung kaufen und vermieten nutzen die Mietrendite auch, um vorherzusagen, ob der Marktwert einer Immobilie steigen wird oder nicht. 

Denn höhere Mietrenditen können darauf hindeuten, dass die Mieter mehr Wert in einer Wohnung sehen und bereit sind, eine höhere Miete zu zahlen.

So berechnen Sie Mietrendite Wohnung kaufen und vermieten

1.         Addieren Sie die gesamte Jahresmiete, die Sie von einem Mieter erhalten

2.         Teilen Sie Ihre Jahresmiete durch den Kaufpreuis der Immobilie

3.         Multiplizieren Sie diese Zahl mit 100, um den Prozentsatz Ihrer Bruttomietrendite zu erhalten.

Beispiel für die Berechnung

Nehmen wir an, Sie erhalten jedes Jahr 8.000€ an Miete und die Immobilie ist 160.000€ wert. Ihre Bruttomietrendite ist gleich 8.000€ ÷ 160.000€ = 0,05 => 5%.

Aktuellen Marketwert

Dass es auf dem Immobilienmarkt gute Geschäfte gemacht werden ist keine Neuheit. 

Dementsprechend versuchen viele Menschen dort mit zu profitieren

Im Moment wird bei Immobilien von einer allgemeinen Überbewertung von ca. 30% ausgegangen

Das kommt daher, dass die meisten Investoren fest von einer Wertsteigerung der Immobilie ausgehen. 

Sie möchten eine Wohnung kaufen und vermieten und wollen im Idealfall noch von der Wertsteigerung der Immobilie in den nächsten 10 Jahren profitieren. 

Deshalb ist es ganz wichtig, dass Sie versuchen Ihre Immobilie aktuell unter Marktwert einzukaufen.

Setzen Sie sich Ihren Pflichten auseinander

Vermieter müssen mit den Gesetzen für Vermieter und Mieter in ihrem Bundesland und an ihrem Wohnort vertraut sein. 

Es ist wichtig, dass Sie beispielsweise die Rechte Ihrer Mieter und Ihre Pflichten in Bezug auf Kautionen, Mietvertragsanforderungen, Räumungsvorschriften, fairen Wohnraum und vieles mehr kennen, um Ärger und Kopfschmerzen zu vermeiden.

Vor- und Nachteile Wohnung kaufen und vermieten

Wenn Sie eine Wohnung kaufen und vermieten und auch bei allen anderen finanziellen Entscheidungen müssen Sie abwägen, ob der Gewinn die potenziellen Risiken wert ist.

Vorteile

  • Wenn die Wohnung Cashflow-positiv ist, haben Sie ein passives Einkommen.
  • Wenn die Immobilienpreise steigen, wird auch Ihre Investition an Wert gewinnen.
  • Sie können Immobilien in eine vermögensverwaltende GmbH einkaufen und so Steuern sparen.
  • Die Zinsen, die Sie für ein Investitionsdarlehen zahlen, sind steuerlich absetzbar.
  • Solange es keine neue Krise gibt, sind Immobilienwerte im Allgemeinen stabiler als der Aktienmarkt.
  • Im Gegensatz zu Investitionen in Aktien oder andere Finanzprodukte, die Sie nicht sehen oder anfassen können, sind Immobilien ein greifbarer physischer Vermögenswert.
  • Wenn Sie in eine Aktie investieren, müssen Sie sich mit den Bilanzen des Unternehmens befassen und das immer, wenn Sie Anteile eines neuen Unternehmens kaufen. Bei Immobilien müssen Sie sich nur wissen über ein Fachgebiet aneignen.

Nachteile

  • Obwohl die Mieteinnahmen passiv sind, kann der Umgang mit den Mietern sehr mühsam sein, es sei denn, Sie beauftragen eine Mietverwaltung
  • Im Gegensatz zu Aktien können Sie Immobilien nicht sofort verkaufen, wenn sich die Märkte verschlechtern oder Sie Bargeld benötigen
  • Die Einstiegs- und Ausstiegskosten können hoch sein
  • Wenn Sie keinen Mieter haben, müssen Sie trotzdem alle laufenden Kosten tragen.

Ideale Einstieg Wohnung kaufen und vermieten

Wenn Sie in eine Mietimmobilie investieren möchten, aber nicht das Geld oder Fachwissen haben, um dies zu realisieren, sollten Sie eine Immobilienpartnerschaft in Betracht ziehen. 

Einfach ausgedrückt: Ein Investitionspartner hilft bei der Finanzierung des Geschäfts und erhält dafür einen Anteil am Gewinn.

Denken Sie daran, dass eine Partnerschaft nicht immer einfach ist und Sie nicht von jeglicher Arbeit entbindet. 

Sie müssen immer noch Ihre Hausaufgaben machen, Ihre Präsentation üben und bereit sein, potenziellen Partnern zu zeigen, dass die Investition finanziell sinnvoll ist.

Wie finde ich einen Partner?

Sie brauchen keine Kontakte zur Wall Street oder in den Bundestag, um einen Immobilieninvestor zu finden, mit dem Sie eine Partnerschaft eingehen können. Stattdessen können Sie Ihr eigenes Familien- und Freundesnetzwerk befragen, einen lokalen Immobilien-Investment-Club finden oder die Augen auf Social Media offenhalten.

Zusammenfassung Wohnung kaufen und vermieten

Seien Sie realistisch in Ihren Erwartungen. Wie jede andere Investition wird auch eine Mietwohnung nicht sofort einen hohen monatlichen Gewinn abwerfen, und die Wahl der falschen Immobilie könnte ein katastrophaler Fehler sein. 

Ich hoffe wir konnten Ihnen in diesem Blog Post einige wichtige Hinweise geben und hoffen, Sie können nun sagen, ob Immobilieninvestments etwas für Sie sind.

FAQ

Wenn Sie eine Wohnung kaufen und vermieten wollen, ist in der Regel eine höhere Anzahlung erforderlich als für selbst genutzte Immobilien. Die 8 %, die Sie vielleicht für das Haus, in dem Sie derzeit wohnen, angezahlt haben, können für eine Anlageimmobilie nicht ausreichen. 

Das Letzte, was Sie wollen, ist ein Mietobjekt in einem Gebiet, das eher rückläufig als stabil oder aufstrebend ist. Eine Stadt oder ein Ort, an dem die Bevölkerung wächst und ein Plan zur Wiederbelebung im Gange ist, stellt eine potenzielle Investitionsmöglichkeit dar. 

Die Kosten für die Kreditaufnahme mögen im Jahr 2022 relativ günstig sein, aber der Zinssatz für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie ist im Allgemeinen höher als bei einem herkömmlichen Kredit. Wenn Sie sich für die Finanzierung Ihres Kaufs entscheiden, brauchen Sie eine niedrige Kreditrate, die Ihren monatlichen Gewinn nicht zu sehr schmälert.