Wie hoch ist die Spekulationssteuer

Wie hoch ist die Spekulationssteuer? Wie sie berechnet wird hier.

Die Spekulationssteuer fällt bei Wirtschaftsgütern an. Sie bezieht sich auf die Wertsteigerung, die Objekte zwischen Kauf und Verkauf erfahren. Der Verkäufer muss die Spekulationssteuer bei Häusern, Wohnungen und Grundstücken also bezahlen, sollte er sein Gut innerhalb der Frist für die Spekulationssteuer bei Immobilien verkaufen. Aber wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe hängt von der jeweiligen Versteuerung des Verbrauchers ab.

Bei Verkauf von Wohnungen und Häusern fällt deshalb eine Spekulationssteuer an, da sie zu den privaten Veräußerungsgeschäften zählen, also ist der Gewinn aus dem Haus- oder Wohnungsverkauf nach §23 Einkommensteuergesetz (EStG) einkommensteuerpflichtig. 

Also müssen Immobilienbesitzer den Immobilienverkauf bei der Einkommensteuererklärung als private Einkünfte angeben und versteuern.

Einkommensteuergesetz (EstG)

§ 23 Private Veräußerungsgeschäfte

Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind 

1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt

2. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. 

3. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;

Grundsätzlich fällt eine Spekulationssteuer bei Immobilien an, wenn Folgendes gilt:

  • das Haus, die Wohnung wurde vermietet oder auf einen anderen Weg, innerhalb der Frist für die Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien, nicht für die eigenen Wohnzwecke genutzt
  • Kam es beispielsweise im Rahmen einer Scheidung zu einer Gütertrennung und ein Ehepartner bekommt die Immobilie zugesprochen, muss dieser die Spekulationssteuer für das Haus bezahlen, sollte er vor Ablauf der Frist verkaufen
  • Sollte die Immobilie gewerblich genutzt werden

Berechnen - Wie hoch ist die Spekulationssteuer

Wie hoch ist die Spekulationssteuer? Die Spekulationssteuer bei Immobilien wird auf alle Gewinne aus privaten Verkäufen erhoben und in der Einkommensteuererklärung als “sonstige Einkünfte” eingereicht. 

Die Fristen hier weichen nicht von den für die Abgabe von Steuererklärungen üblichen Fristen ab. Außerdem gilt: auch Verluste aus den Geschäften können geltend gemacht werden

Wenn Sie bei vermieteten Häusern oder Wohnungen Abschreibungen steuerlich geltend gemacht haben, werden diese am Ende von dem ursprünglichen Kaufpreis abgezogen.

Wenn die Immobilie, innerhalb der Frist für den Verkauf einer Immobilie ohne Spekulationssteuer, mit Verlust verkauft wurde, kann dies steuerlich geltend gemacht werden.

Verluste werden nur mit anderen Veräußerungsgewinnen gegengerechnet. Außerdem können die Verluste im Rahmen eines sogenannten unbegrenzten Verlustvortrags in die Zukunft übertragen werden. 

Wenn in ein paar Jahren eine weitere Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn veräußert werden, können diese Verluste dem Gewinn angerechnet werden.

Die Spekulationssteuer bei Immobilien wird nicht am Verkaufswert, sondern am Verkaufsgewinn der Häuser und Wohnungen festgestellt. 

Um den Verkaufsgewinn zu ermitteln, muss der Anschaffungswert und die Werbungskosten von dem Verkaufspreis abgezogen werden. Die Werbungskosten müssen zum Nutzen des Verkaufes entstanden sein. 

Dazu Zählen

 
  • Maklergebühren
  • Preise für Verkaufsanzeigen
  • Notargebühren
  • Vorfälligkeitsentschädigungen für Kreditgeber
  • Grunderwerbsteuer
  • Renovierungskosten
  • Grundbucheintragungen

Für die endgültige Höhe der Spekulationssteuer ist nicht nur der zu versteuernde Gewinn ausschlaggebend, sondern auch der individuelle Steuersatz. 

Der ermittelte Wertgewinn wird in der Einkommensteuererklärung als zusätzliches Einkommen gelistet und erhöht somit das zu versteuernde Einkommen deutlich.

Spekulationssteuerrechner – Online die Spekulationssteuer berechnen?

Wenn man sich wegen der guten immobilienpreise im Moment für einen Verkauf entscheidet, obwohl die Frist für die Spekulationssteuer beim Haus- oder Wohnungsverkauf noch nicht abgelaufen ist. Sollte man sich darüber Gedanken machen welche Auswirkungen dies auf das zu versteuernde Einkommen hat.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Um sich einen Überblick darüber zu verschaffen, was auf einem zu kommt, kann man eins der zahlreichen Onlinetools zur Berechnung der Spekulationssteuer verwenden. Diese können zwar nicht genau aber ungefähr die Höhe der Spekulationssteuer bestimmen.

Ein Beispiel für einen Spekulationssteuerrechner, der die Höhe der Spekulationssteuer von Häusern, Grundstücken und anderen Immobilien bestimmt, ist das Tool von steuerklassen.com

Spekulationssteuer umgehen - Wie geht das?

Um die Spekulationssteuer bei Grundstücken, Häusern und Wohnungen zu umgehen, müssen diese nach Ablauf der Frist für die Spekulationssteuer verkauft werden. 

Ob die Spekulationssteuer bei Ihrem Immobilienverkauf fällig wird, erkennen Sie generell an der Zehnjahresfrist.

Generell ist der Immobilienverkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist steuerpflichtig. Doch es gibt auch Ausnahmen. In den folgenden Fällen geht unser Gesetzgeber davon aus, dass der wirtschaftliche Gewinn beim Verkauf nicht im Vordergrund steht und es fällt keine Spekulationssteuer beim Verkauf Ihrer Immobilie an:

Drei Jahren bewohnen

  • Sie müssen die Immobilie in drei Jahren selbst bewohnen, um die Spekulationssteuer bei Wohnungen und Häusern zu umgehen. Dies bedeutet aber nicht, dass bedeutet aber nicht, dass Sie die Immobilie effektiv drei Jahre bewohnen müssen. Wer seine Wohnung zum 31.12.2022 bezieht, kann diese am 1.1.2024, ohne die Spekulationssteuer zu zahlen verkaufen

Kindergeld

Dies gilt auch, wenn in diesem Zeitraum eines ihrer Kinder in der Immobilie wohnt. Allerdings müssen Sie in dem gesamten Zeitraum Kindergeld für dieses Kind beziehen

Ferienhäuser

 Ferienhäuser müssen Sie nicht direkt bewohnen, um die Spekulationssteuer bei Immobilien zu umgehen. Allerdings dürfen Sie diese nicht untervermieten
  • Mietkauf ist eine weitere Möglichkeit die Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien zu umgehen, wenn es sich um ein Objekt handelt, das Sie nicht selbst genutzt haben und vor deutlich weniger als zehn Jahren gekauft haben. Ein Mietkaufvertrag besteht darin, dass der zukünftige Käufer direkt in das Objekt einziehen und Ihnen zunächst Miete zahlt. Der Mietbetrag wird dann zu einem vereinbarten Anteil von dem Kaufpreis abgezogen, sodass Mieter irgendwann automatisch zu Käufern werden
  • Wenn Sie Ihre Immobilie verschenken, statt sie zu verkaufen, kann der Wegfall der Spekulationsfrist ein großer Vorteil sein. Allerdings kann es sein, dass die begünstigte Person Schenkungssteuer zahlen muss, falls der Wert des Objektes über dem Freibetrag liegt oder Sie sich nach der Schenkung entscheidet das Objekt zu verkaufen. Dann gilt erneut die Zehnjahresfrist für die Spekulationssteuer

Mietkauf

 Mietkauf ist eine weitere Möglichkeit die Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien zu umgehen, wenn es sich um ein Objekt handelt, das Sie nicht selbst genutzt haben und vor deutlich weniger als zehn Jahren gekauft haben. Ein Mietkaufvertrag besteht darin, dass der zukünftige Käufer direkt in das Objekt einziehen und Ihnen zunächst Miete zahlt. Der Mietbetrag wird dann zu einem vereinbarten Anteil von dem Kaufpreis abgezogen, sodass Mieter irgendwann automatisch zu Käufern werden

Spekulationssteuer bei verschenken

  • Wenn Sie Ihre Immobilie verschenken, statt sie zu verkaufen, kann der Wegfall der Spekulationsfrist ein großer Vorteil sein. Allerdings kann es sein, dass die begünstigte Person Schenkungssteuer zahlen muss, falls der Wert des Objektes über dem Freibetrag liegt oder Sie sich nach der Schenkung entscheidet das Objekt zu verkaufen. Dann gilt erneut die Zehnjahresfrist für die Spekulationssteuer

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf - lohnt sich der Verkauf?

Besitzer von Immobilien in A-Lagen wie Frankfurt, Berlin, Hamburg und München sollten auf dem aktuellen Immobilienmarkt keine großen Schwierigkeiten beim Verkauf ihres Hauses, ihrer Wohnung oder ihres Grundstücks haben. 

Doch per Gesetz ist die Veräußerung von Immobilien ein Spekulationsgeschäft. Deshalb erhebt der Fiskus eine Spekulationssteuer auf Grundstücke, wenn Sie als Eigentümer ein Objekt innerhalb von zehn Jahren nach Zeitpunkt des Kaufs weiterverkaufen, der Verkaufspreis abzüglich aller von der Steuer absetzbaren Kosten über dem, von Ihnen verhandelten, Kaufpreis liegt und Sie somit einen Verkaufsgewinn erzielen. 

Die Höhe der Spekulationssteuer ist dabei abhängig vom erzielten Wertgewinn sowie dem persönlichen Steuersatz des Verkäufers. 

Um die Spekulationssteuer beim Wohnungsverkauf zu vermeiden, lohnt es sich, die Immobilie in den beiden Kalenderjahren vor dem Verkauf selbst zu nutzen. Die so genannten „Randjahre“. Auf dem heutigen Markt steigt der Wert der Immobilie in diesem Zeitraum. 

Wenn die Selbstnutzung für Sie nicht in Frage kommt, ist es möglich, dass die anfallende Steuer den erzielten Gewinn deutlich beeinflussen kann.

FAQ

Um sich einen Überblick darüber zu verschaffen, was auf einem zu kommt, kann man eins der zahlreichen Onlinetools zur Berechnung der Spekulationssteuer verwenden. Diese können zwar nicht genau aber ungefähr die Höhe der Spekulationssteuer bestimmen. Ein Beispiel für einen Spekulationssteuerrechner, der die Höhe der Spekulationssteuer von Häusern, Grundstücken und anderen Immobilien bestimmt, ist das Tool von steuerklassen.com

Um die Spekulationssteuer bei Grundstücken, Häusern und Wohnungen zu umgehen, müssen diese nach Ablauf der Frist für die Spekulationssteuer verkauft werden. Ob die Spekulationssteuer bei Ihrem Immobilienverkauf fällig wird, erkennen Sie generell an der Zehnjahresfrist.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer? Die Spekulationssteuer bei Immobilien wird auf alle Gewinne aus privaten Verkäufen erhoben und in der Einkommensteuererklärung als “sonstige Einkünfte” eingereicht. 

Die Spekulationssteuer fällt bei Wirtschaftsgütern an. Sie bezieht sich auf die Wertsteigerung, die Objekte zwischen Kauf und Verkauf erfahren. Der Verkäufer muss die Spekulationssteuer bei Häusern, Wohnungen und Grundstücken also bezahlen, sollte er sein Gut innerhalb der Frist für die Spekulationssteuer bei Immobilien verkaufen. Aber wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Bei Verkauf von Wohnungen und Häusern fällt deshalb eine Spekulationssteuer an, da sie zu den privaten Veräußerungsgeschäften zählen, also ist der Gewinn aus dem Haus- oder Wohnungsverkauf nach §23 Einkommensteuergesetz (EStG) einkommensteuerpflichtig.