Vermietete Wohnung verkaufen

Vermietete Wohnung verkaufen: 5 Dinge, die Sie vorher wissen sollten.

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen wollen, kann dies erstmal nach zusätzlicher Arbeit für Sie aussehen. Machen Sie sich keine Sorgen! 

In unserem Artikel zeigen wir Ihnen genau, auf was Sie beim Verkaufen einer vermieteten Wohnung achten sollten,

  • ein Mieter für einige Käufer von Vorteil sein – für andere kann er jedoch auch ein Hindernis darstellen.
  • Insgesamt verlaufen die Präsentation und die Vermarktung einer Immobilie reibungsloser, wenn es keinen Mieter gibt.
  • Wenn Sie der Meinung sind, dass es für den Verkauf von Vorteil ist, keinen Mieter zu haben, haben Sie die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu beenden, bevor der Verkauf abgeschlossen ist.
  • Wenn Sie sich dafür entscheiden, während des Verkaufs einen Mieter in der Immobilie zu haben, sollten Sie sicherstellen, dass der Mieter zufrieden und kooperativ ist.

Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?

Das ist in der Regel die erste Frage, die sich stellt, wenn ein Vermieter verkaufen möchte. Die einfache Antwort lautet: Ja, Sie können eine Immobilie verkaufen, in der noch ein Mieter wohnt. Der Mietvertrag wird dann Gegenstand des Kaufvertrags und der Käufer übernimmt diesen.

Sollte ich meine vermietete Wohnung verkaufen

Bevor Sie Ihre Immobilie auf den Markt bringen, sollten Sie die Vor- und Nachteile eines Verkaufs abwägen, während ein Mieter noch darin wohnt. In einigen Fällen kann es durchaus sinnvoll sein, den Mieter während und nach dem Verkauf zu behalten. 

Ist die Miete, die Sie im Moment erhalten, deutlich unter dem Marktmietpreis beeinflusst dies Ihren Verkaufspreis beträchtlich.

Vermietete Wohnung verkaufen: Die Vor- und Nachteile

Bei der Beurteilung der Frage, ob eine vermietete Wohnung verkaufen eine gute Idee ist, sollten Sie die folgenden Faktoren berücksichtigen:

Kündigungsfrist

Wie sieht der Mietvertrag aus: Wenn der Mieter ein Monatsmietverhältnis hat, müssen Sie oder ein neuer Käufer nur die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist einhalten, um das Mietverhältnis zu beenden. 

Befindet sich die Immobilie jedoch in einem Gebiet mit qualifiziertem Mietspiegel, sollten Sie sich über die geltenden Gesetze informieren, um sicherzustellen, dass der neue Käufer über alles Bescheid weiß.

Potenziellen Käufer

Jeder Käufer sucht etwas anderes: Viele Immobilieninvestoren sind froh, wenn sie eine Immobilie mit einem Mieter erwerben können, der die Miete pünktlich bezahlt und einen Mietvertrag abgeschlossen hat. 

Wenn der Mietvertrag des Mieters kurz nach Verkaufsabschluss ausläuft oder wenn der Mieter nur einen monatlichen Vertrag hat, könnte die Immobilie auch für Käufer interessant sein, die selbst in der Immobilie wohnen möchten, aber nicht sofort einziehen können. 

Wenn Sie jedoch einen Mieter in einem Einfamilienhaus haben, das höchstwahrscheinlich von einer Familie gekauft wird, die schnell einziehen möchte, wird ein Mieter wahrscheinlich die Zahl der potenziellen Käufer verringern.

Charakter des Mieters

Der Charakter des Mieters und der Zustand des Mietverhältnisses: Die persönlichen Eigenschaften Ihres Mieters werden beim Verkauf eine Rolle spielen. 

Ein Mieter, der sich nicht um den Haushalt kümmert, nicht auf Kommunikation reagiert oder generell schwierig ist, wird Ihre Verkaufsbemühungen nur behindern. 

Andererseits kann ein Mieter, der ordentlich und sauber ist und auf Mitteilungen reagiert den Wert der Immobilie nochmal anheben.

Vermietete Wohnung verkaufen: Was tun, wenn ein aktueller Mieter Ihre Verkaufschancen behindert?

Wenn Ihr Mieter einen langfristigen Mietvertrag hat, ist die Beendigung des Mietverhältnisses möglicherweise nicht so einfach. 

Wahrscheinlich ist es am besten, wenn Sie versuchen, mit dem Mieter zu verhandeln. Eine gängige Methode ist es, dem Mieter Geld anzubieten, wenn er sich bereit erklärt, den Mietvertrag zu ändern und vorzeitig auszuziehen. 

Nimmt der Mieter das Angebot an, können Sie entweder dafür sorgen, dass der Mieter rechtzeitig auszieht, um die Immobilie vollständig zu reinigen und vielleicht zu inszenieren. Zusätzlich können Sie dafür werben, dass die Immobilie “bei Übergabe frei” sein wird.

Wenn das Timing stimmt oder wenn Sie sich nicht mit dem Mieter einigen können, sollten Sie warten, bis der Mietvertrag des Mieters ausläuft, bevor Sie die Wohnung auf den Markt bringen. 

Teilen Sie dem Mieter in der im Mietvertrag festgelegten Weise mit, dass Sie zu verkaufen beabsichtigen und den Mietvertrag nicht verlängern werden.

Optionen für den Umgang mit Mietern mit einem unbefristeten Mietvertrag

Wenn Ihre Mieter einen unbefristeten Mietvertrag unterzeichnet haben, sind Ihre Möglichkeiten komplizierter eine vermietete Wohnung verkaufen.

1. Passen Sie den Mietvertrag Schritt für Schritt an.

Es kann eigentlich nur zwei Gründe geben, ein Mietverhältnis vor dem Verkauf beenden zu wollen:

  1. Die bezogene Miete weicht so stark von der Marktmiete ab, dass sie den Wert der Immobilie beeinflusst.
  2. Der Käufer möchte die Immobilie abreißen oder so baulich bearbeiten, dass eine Vermietung unmöglich ist.

In letzterem Fall kann der Verkäufer eigentlich nur warten, bis der Vermieter von sich aus auszieht.

Bei ersterem gibt es noch die Möglichkeit den Mietvertrag nach und nach anzupassen und die Bezüge zu ändern. In Deutschland gilt allgemein, dass die Miete alle drei Jahre um 20% angehoben werden kann, bis Sie sich auf Marktniveau befindet.

Wie hoch ist die Marktmiete – wir schauen gerne auf der Internetseite „Wohnungsboerse“ nach. Nach eigener Erfahrung treffen die Schätzungen hier sehr gut zu.

2. Verkaufen Sie die Immobilie an einen Investor mit einem laufenden Mietvertrag

Wenn Ihr Mieter seinen Mietzahlungen nachkommt und einen bestehenden Mietvertrag hat, könnte der Verkauf an einen Immobilieninvestor die beste Option für Sie sein

Für Immobilieninvestoren ist es von Vorteil, wenn bereits ein Mieter in der Immobilie wohnt, denn Sie ersparen ihnen Zeit und Geld für die Suche nach einem neuen Mieter.

Alles in allem ist ein guter Mieter mit einem bestehenden Mietvertrag, der die Miete pünktlich zahlt, ein guter Vermögenswert für einen Immobilieninvestor, und es kann die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass er Ihre Immobilie kauft.

3. Verhandeln Sie mit dem Mieter über einen vorzeitigen Auszug

Angenommen, Sie haben einen motivierten und qualifizierten Käufer, der bereit ist, das Geschäft abzuschließen, und Sie müssen die Immobilie räumen. 

In diesem Fall sollten Sie in Erwägung ziehen, mit Ihrem Mieter einen Vergleich auszuhandeln, um ihn dazu zu bringen, die Immobilie vor Ablauf des Mietvertrags zu verlassen.

Denken Sie daran, dass Verhandlungen mit einem Mieter über einen vorzeitigen Auszug effektiv und teuer sein können..

4. Verkaufen Sie die Immobilie an Ihren Mieter

Was ist, wenn Ihr Mieter gerne in Ihrem Mietobjekt wohnt? Eine einfache Möglichkeit, das bewohnte Mietobjekt zu verkaufen, ist, es Ihrem derzeitigen Mieter anzubieten.

5. Hat der Mieter sich etwas zu Schulden kommen lassen?

Es kann aus verschiedenen Gründen zu einer Kündigung von Vermieterseite kommen:

  1. Eigenbedarf
  2. Zahlungsverzug
  3. Nichtzahlung der Kaution
  4. Wirtschaftliche Verwertung
  5. Tod des Mieters
  6. „aus wichtigem Grund“

In Deutschland ist es wie gesagt äußerst schwer einen bestehenden Mietvertrag zu kündigen, wenn der Mieter sich nichts zu Schulden kommen lassen hat. Eigenbedarf ist die wahrscheinlich die einfachste Variante. 

Allerdings muss man auch hier einiges beachten, damit man nicht im nach hinein von seinem ehemaligen Mieter auf Schadensersatz verklagt wird.

Vielleicht möchte Ihr Käufer die Immobilie erstmal als Zweitwohnsitz nutzen. Dann kann eine Klage auf Eigenbedarf ein Erfolg werden.

Hier sind einige Tipps für einen reibungslosen Verkauf mit Mieter

Wenn Sie davon ausgehen, dass der Mieter auch nach dem Verkauf bleibt. Sollten Sie sie sowohl als Eigennutz, als auch als potenzielle Anlageimmobilie vermarkten. 

Lassen Sie jedoch den Käufer entscheiden, wie er die Immobilie nutzen möchte. Für einen Käufer, der dort selbst irgendwann wohnen möchte, ist es gar kein Problem, da er den Mieter immer auf Eigennutz rausklagen kann.Wöllen Sie eine vermietete Wohnung verkaufen und es reibungsloser ablaufen zu lassen? Es gibt einige Dinge, die Verkäufer tun können. Es ist unabhängig davon, ob der Mieter nach dem Verkauf bleiben wird. 

Wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Verkaufsabschlusses auszieht, ist es hilfreich, sich vor Augen zu halten, dass jeder Umzug schwierig ist und dass die Überwachung von Besichtigungsterminen und Sauberkeit für den Mieter nicht im Vordergrund stehen wird. Bleiben Sie also am Ball.

1. Vermietete Wohnung verkaufen: Kennen Sie die Gesetze

In manchen Gebieten kann es einen qualifizierten Mietspiegel geben. 

Dies könnte eine vermietete Wohnung verkaufen nochmals erschweren, da es länger dauert die Miete auf Marktniveau anzupassen.

Es könnte auch eine Mietpreisbremse eintreten, diese wird allerdings bereits vom Verfassungsschutz beobachtet und ist bald Geschichte. 

Es wäre von Vorteil, wenn Sie mit einem zuverlässigen Hausverwalter, Anwalt und Immobilienmakler zusammenarbeiten, der mit den örtlichen Gesetzen und Vorschriften vertraut ist.

2. Vermietete Wohnung verkaufen: Seien Sie ehrlich

Der Mieter kann ihnen den Verkauf sehr einfach machen, er kann ihnen den Verkauf aber auch erschweren. 

Daher sprechen Sie mit Ihren Mietern über Ihre Absichten, treffen Sie sich mit ihnen und informieren Sie sie in aller Transparenz über Ihre Bemühungen, die Immobilie zu verkaufen.  

Der bevorstehende Verkauf könnte ein guter Zeitpunkt sein, um sich mit Ihrem Mieter zusammenzusetzen und ihm die Möglichkeit zu geben, so viele Fragen zu stellen, wie er hat. 

Erklären Sie, wie Sie die Wohnung zeigen werden, aber zeigen Sie auch, dass Sie verstehen, dass es zu Unannehmlichkeiten kommen könnte, und dass Sie alles tun werden, um die Beeinträchtigung zu verringern. 

Wenn Sie diese Art von Sorgfalt und Besorgnis an den Tag legen, können die Mieter Ihnen leichter vertrauen, was zu einem reibungsloseren Ablauf des Verkaufs führt.

3. Vermietete Wohnung verkaufen: Machen Sie die Besichtigungstermine für den Mieter einfach

Teilen Sie dem Makler, der die Immobilie vermarktet, mit, dass der Mieter mindestens 24 Stunden im Voraus über die Besichtigung informiert werden muss (oder die im Mietvertrag festgelegte Zeit für den Zutritt). 

Teilen Sie dem Makler mit, wenn die Immobilie aufgrund des Terminkalenders des Mieters nicht gezeigt werden kann. 

Der Makler wird dafür sorgen, dass Käufer und andere Makler, die die Immobilie besichtigen möchten, sich an Ihre Terminwünsche halten

4. Vermietete Wohnung verkaufen: Besichtigung mit Mieter

Bitten Sie den Mieter, die Immobilie während der Besichtigung nicht verlassen. Es ist auch in seinem Interesse den zukünftigen Eigentümer kennenzulernen. 

So ist es auch für den zukünftigen Eigentümer Interessant den Mieter kennen zu lernen. So kann dieser sich ein Bild machen und geht vielleicht beruhigter Nachhause und gibt schneller ein Angebot ab.

5. Vermietete Wohnung verkaufen: Immobilie in gutem Zustand

Machen Sie es dem Mieter leicht, die Immobilie in gutem Zustand zu halten. Bieten Sie an, einen Reinigungs- oder Gartenservice für die Zeit zu beauftragen, in der die Immobilie auf dem Markt ist. 

Da der Mieter kein Interesse am Verkauf der Immobilie hat (und vielleicht sogar schon ausgezogen ist), ist es wichtig, dass Sie als Verkäufer eine gewisse Verantwortung dafür übernehmen, dass die Immobilie in einem vorzeigbaren Zustand bleibt.

Vermietete Wohnung verkaufen Zusammenfassung

Wöllen Sie eine vermietete Wohnung verkaufen? Dann wird der Mietvertrag Teil des Kaufvertrags. Jeder Eigentümer hat die Pflicht diesen auf dem neusten Stand zu halten. 

Das heißt: Die Miete immer regelmäßig der Marktmiete anzupassen und den Mieter auf die Durchführung angemessener Pflegemaßnamen der Immobilie hinzuweisen. Ist der Mietvertrag nämlich geschlossen, bekommt man den Mieter nur sehr schwer aus seiner Immobilie wieder raus. Zumindest solange er sich an alles hält.

Ein guter Mieter, mit einem marktmietpreisgerechten und langfristigen Mietvertrag, kann dagegen sogar für einen Aufpreis sorgen, da sich der neue Eigentümer nicht erst nach einem gleichwertigen Mieter umschauen muss..

FAQ

Der Verkauf einer Wohnung mit einem Mieter hat Vor- und Nachteile. Wenn Sie sich entscheiden, ein Haus zu verkaufen, das bereits von einem Mieter bewohnt wird, müssen Sie einige Dinge beachten.

Können Sie wegen dem Hausverkauf dem Mieter kündigen? Nein, aber: Vermieter können eine Immobilie ohne Probleme verkaufen, auch wenn sie bereits an einen Mieter vermietet ist. 

Der große Vorteil beim Verkauf einer vermieteten Wohnung, ist dass der Käufer nicht erst einen passenden Mieter finden muss. Zumindest so lange der Mieter seinen Anforderungen entspricht. Dann kann er sich nämlich die Maklerprovision Hier ist es aber wichtig, dass die Wohnung auch auf Marktniveau vermietet ist. Ist der Mietvertrag nicht mehr Zeitgemäß, fällt der Ertragswert Ihrer Immobilie erheblich.

In Deutschland verlangen die staatlichen Mietgesetze, dass der bestehende Mietvertrag und die Kaution auf den neuen Eigentümer übergehen. Das liegt daran, dass Mietverträge als Teil des Kaufvertrags betrachtet werden. Wenn also das Grundstück und die Immobilie verkauft werden, gehen der Mietvertrag und seine Verpflichtungen in das Eigentum des neuen Eigentümers über. Die Tatsache, dass eine zu verkaufende Wohnung von einem Mieter bewohnt wird, hat bestimmte Vor- und Nachteile.