Vermieter werden

Vermieter werden – 5 Schlüsselpunkte zum Erfolg

Ob als Hauptberuf oder als zusätzliche Einnahmequelle. Auch der Beruf des Vermieters erfordert Arbeit, Wissen und Zeit. Willst du Vermieter werden? Dann ist es wichtig, diese fünf Punkte zu kennen.

Der Gedanke an ein passives Einkommen durch Mietimmobilien lockt viele Menschen in das Berufsfeld.

Erfahrene Vermieter wissen jedoch, dass dieser Beruf auch ein aktives Vorgehen erfordert. Je mehr Sie sich um die Instandhaltung der Immobilien kümmern, die richtigen Mieter finden und den Überblick über alle Details behalten, desto erfolgreicher können Sie als Vermieter mit Immobilien Geld verdienen. 

Was Sie wissen sollten, bevor Sie Vermieter werden

Vermieter werden kann eine gute Wahl sein, wenn Sie Ihr persönliches Vermögen vergrößern wollen.

Der Besitz von Anlageimmobilien schafft passives Einkommen durch Mietzahlungen. Mit diesem Geld können Sie sogar Ihren Kredit bezahlen, so dass sich die Mietwohnung in gewisser Weise selbst trägt.

Doch bevor Sie sich ganz auf den Kauf einer Mietwohnung einlassen, sollten Sie wissen, was es bedeutet, ein Vermieter zu werden. Für den Anfang:

Vermieter zu sein, kann eine gute Möglichkeit sein, ein Einkommen aus Immobilien zu erzielen, aber es ist nicht einfach. 

Neben der Auswahl der richtigen Immobilie, der Vorbereitung der Wohnung und der Suche nach zuverlässigen Mietern gibt es auch Dinge wie Instandhaltungsrücklagen zu beachten.

Sicher, Sie könnten jemanden anrufen, der kleinere Arbeiten am Haus für Sie erledigt, oder Sie könnten einen Hausverwalter einstellen, aber das würde Ihren Gewinn schmälern. 

Immobilienbesitzer, die nur ein oder zwei Häuser und Wohnungen besitzen, führen Reparaturen oft selbst durch.

Das ändert sich natürlich, wenn Sie mehr Immobilien in Ihr Portfolio aufnehmen. Dann sollten Sie sich darauf konzentrieren ein Netzwerk von vielen begabten Menschen aufzubauen, die im Immobilienbereich tätig sind.

Wichtig für Vermieter werden

Als Immobilieneigentümer können Sie sich fast völlig aus der Verantwortung stehlen und fast alles von anderen erledigen lassen. 

Sie können aber auch Ihr eigener Chef sein und Ihr Nettovermögen erheblich steigern.

Um als Vermieter erfolgreich zu sein, müssen Sie die folgenden Punkte wissen:

  1. Nutzen Sie den Hebeleffekt und finanzieren Sie Ihre Immobilien
  2. Die Pflichten eines Vermieters und, was es heißt Sie abzugeben
  3. Lassen Sie sich von Experten beraten
  4. So finden Sie den perfekten Mieter
  5. So werden Sie einen problematischen Mieter los

1. Der Hebeleffekt

Der Hebeleffekt ist eine der Kernprinzipien, die Sie verstehen sollten, wenn Sie Vermieter werden wollen. 

Es wird sich nämlich, wie in der Physik, eine Hebelwirkung zu Nutze gemacht, um die Eigenkapitalrendite zu erhöhen. 

Als Hebel dienen in diesem Fall das. Wenn Sie also Fremdkapital, beispielsweise in Form eines Kredits, aufnehmen, kann der Gewinn auf das Eigenkapital deutlich steigen.

Stellen Sie sich vor, Sie würden sich dazu entscheiden, in eine bereits vermietete Wohnung zu investieren oder eine leere Wohnung zu kaufen und zu vermieten. 

Wenn Sie die Immobilie nur mit einem geringen Teil Eigenkapital erwerben, binden Sie weniger Geld und die Immobilie zahlt sich im Idealfall von selbst ab.

Eine Finanzierung ist ein entscheidender Schritt bei der Nutzung des hebeleffekts, und es gibt mehrere Faktoren für die Wahl des am besten geeigneten Kredits. 

Die unzähligen Finanzierungsmöglichkeiten, die für Erstkäufer von Wohneigentum zur Verfügung stehen, können zwar überwältigend erscheinen. Wenn Sie sich aber die Zeit nehmen, die Grundlagen der Immobilienfinanzierung zu recherchieren, können Sie eine Menge Zeit und Geld sparen.

Wenn Sie den Markt, in dem sich die Immobilie befindet, kennen und wissen, ob es Zuschüsse von Ihrer Gemeinde gibt, können Sie von zusätzlichen finanziellen Vorteilen profitieren. 

Indem Sie Ihre Finanzen genau unter die Lupe nehmen, können Sie sicherstellen, dass Sie die Finanzierung zu Ihrem Hauskauf erhalten, die Ihren Bedürfnissen am besten entspricht. 

2. Die Pflichten eines Vermieters

Nur wenigen Neulingen fällt es leicht, Vermieter zu sein. Es ist harte Arbeit.

Manche Erstvermieter geraten in echten Stress. Dann sind die Mieter oft mit der Miete im Rückstand. Die Zeiträume zwischen den Vermietungen können erschreckend lang werden.

Wenn Sie in der Vergangenheit gemietet haben, sind Sie Ihrem Vermieter vielleicht noch nie begegnet. Das liegt wahrscheinlich daran, dass sich Ihr Vermieter dafür entschieden hat, eine Mietverwaltung bei dieser Immobilie zu beschäftigen.

Es kann aber auch sein, dass Ihr Vermieter in einer der Wohnungen in Ihrem Gebäude gewohnt hat. Sie haben ihn also vielleicht jeden Tag gesehen. Und er hat sich um alles gekümmert. Die gute Fee des Gebäudes.

Wenn Sie selbst Vermieter werden, müssen Sie entscheiden, welche Form der Hausverwaltung für Sie am sinnvollsten ist.

Hier ist eine Liste von Aufgaben, um die der Vermieter sich entweder selbst kümmern oder einen Spezialisten beauftragen muss.

Aufgaben Mieter werden:

  1. Die Suche nach einem geeigneten Mieter
  2. Wohnungsbesichtigungen durchführen
  3. Verträge aufsetzen
  4. Verwaltung Ihrer Immobilie
  5. Kontrollieren der Miet- und Kautionszahlungen
  6. Hausregeln festsetzen
  7. Organisation der Versicherungen
  8. Buchführung und Steuern
  9. Erledigung von Reparaturen
  10. Fundierte Kenntnisse über die lokalen Gesetze

Natürlich ist es vernünftig, nur die Aufgaben zu übernehmen, für die Sie über ausreichende Fähigkeiten und Zeit verfügen. Aber jede Aufgabe, die Sie auslagern, wird Sie etwas kosten. Und sie wird die Rentabilität Ihres Unternehmens verringern.

3. Lassen Sie sich von Experten beraten

Viele denken, wenn sie Vermieter werden wollen, dass sie alle 10 Aufgaben auf der obigen Liste selbst erledigen können. Natürlich gelingt das einigen. Aber andere finden einfach nicht genug Stunden am Tag, vor allem, wenn sie noch einen anderen Job haben.

Viele Vermieter stellen Fachleute ein, die ihnen bei der Hausverwaltung helfen, anstatt es allein zu tun. Sie lassen einen Immobilienmakler die Vermietung der Objekte durchführen und einen Anwalt die Mietverträge aufsetzen.

Die goldene Regel lautet, nicht so zu tun, als ob man etwas gut kann, wenn man es nicht kann. Fühlen Sie sich nicht schlecht wegen Ihrer Grenzen. Denn wir alle haben sie.

Manche Menschen sind hoffnungslos überfordert, wenn es um Wartungsarbeiten geht; andere könnten sich nie dazu durchringen, ein juristisches Dokument zu lesen oder zu schreiben.

Machen Sie Ihr Geschäft nicht kaputt, um ein paar Euro zu sparen. Vor allem, wenn Sie bei rechtlichen Fragen irgendwelche Zweifel haben, sollten Sie einen Anwalt einschalten.

4. So finden Sie den perfekten Mieter

Jeder, der Vermieter werden möchte, will einen angenehmen und zuverlässigen Mieter für seine Immobilie finden. 

Aus den vielen Interessenten den aufzuspüren, der pünktlich zahlt und pfleglich mit der Wohnung umgeht, ist eine Herausforderung.

Eine für Ihren Standort angemessene Miete ist der erste Schritt auf der Suche nach dem perfekten Mieter. Fällt sie zu niedrig aus, müssen Sie auch mit vielen Anfragen von Mietern, die an der Armutsgrenze leben, rechnen. 

Begehen Sie jedoch nicht den Fehler, zu viel Geld für die Immobilie zu fordern. Damit schrecken Sie manch einen Bewerber ab oder sorgen für eine höhere Mieterfluktuation.

Vermitteln Sie alle Informationen, die Ihnen zur Verfügung stehen an potentielle Interessenten. Dazu können Sie Onlineportale, wie Immoscout24 und Kleinanzeigen, nutzen. 

Nebenkosten, Stellplatz, Ausstattung – je detaillierter die Angaben zum Mietobjekt, desto mehr melden sich die Interessenten. Qualitativ hochwertige Bilder wirken ansprechend und vermitteln den Interessenten einen guten ersten Eindruck vom Vermieter. 

Überlegen Sie sich, wer in die freie Immobilie einziehen soll und schneiden Sie die Anzeige auf die Zielgruppe zu. Schwebt Ihnen eine Familie vor, weisen Sie beispielsweise auf vorhandene Schulen und Kindergärten hin.

Viele Anfragen

Sollte eine Flut von Anfragen auf Sie niedergehen, suchen Sie die besten Kandidaten heraus. Machen Sie sich im Vorfeld eine Liste der Kriterien, die für Sie entscheidend sind. 

Laden Sie nur Bewerber ein, die einen guten ersten Eindruck auf Sie machen. Erledigen Sie eventuelle Renovierungsarbeiten vor den Besichtigungen. 

Lüften Sie vorher ausgiebig und sorgen Sie für eine lichtdurchflutete Wohnung. Alle diese Methoden sorgen für einen guten ersten Eindruck.

Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für jeden einzelnen Bewerber. Massenbesichtigungen und Besichtigungstermine unter 20 Minuten reichen meist nicht aus, um alle offenen Fragen zu klären.

Wenn der potentielle Mieter einen guten Eindruck auf Sie macht, sollten Sie sich von Ihm folgende Unterlagen zur Prüfung geben:.

  • Eine Mieterselbstauskunft
  • Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate
  • Eine Schufa-Selbstauskunft

5. So werden Sie einen Mieter los

Wenn Sie Vermieter werden, können Sie immer Probleme mit problematischen Mietern bekommen. 

Selbst, wenn Sie sich an alle Ratschläge halten, die wir Ihnen in Punkt 4 gegeben haben, könnten Sie ja beispielsweise auch eine bereits vermietete Wohnung kaufen und dabei den Mietvertrag übernehmen. 

In diesem Fall haben Sie keinen Einfluss darauf, wer in Ihre Immobilie einzieht. In einigen Fällen ist es nötig, seinen Mietern zu kündigen.

Kommt es zu Problemen zwischen Mieter und Vermieter, hat ein Vermieter nur unter bestimmten Umständen das Recht, diesem zu kündigen.

Vermieter werden - Mieter los werden

1. Verstöße gegen die Hausordnung

Stört ein Mieter den Hausfrieden oder verstößt er gegen die Hausordnung , darf der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Dies ist in den folgenden Fällen möglich:

  • Ruhestörung
  • Beleidigung und Bedrohung
  • Körperverletzung
  • Sachbeschädigungen

2. Unzureichende Zahlung der Miete

Mieter, die ihre Miete gar nicht oder nur zu einem gewissen Teil zahlen, können für jemanden, der Vermieter werden will, ein echtes Problem sein. So können Sie Mietern im Zahlungsrückstand kündigen:

  • Mietrückstand von zwei Nettokaltmieten
  • Eine Mietzahlung in Rückstand für zwei direkt auf einander folgende Monate

Der Mieter kann die fristlose Kündigung dann umgehen, wenn er nach Zustellung der Räumungsklage seine Schulden innerhalb von zwei Monaten tilgt.

3. Vernachlässigung der Mietsache

Für Mieter besteht eine Sorgfaltspflicht gegenüber der Mietsache. Eine erhebliche Verletzung dieser liegt vor, wenn der Mieter die gesetzlichen und mit dem Vermieter im Mietvertrag vereinbarten Instandhaltungsmaßnahmen nicht ordnungsgemäß durchführen lässt. 

Dies muss er dann auf Auffordernd des Vermieters erledigen, wenn er nicht gekündigt werden will. 

4. Eigenbedarfskündigung

Vermieter haben die Möglichkeit, ihrem Mieter zu kündigen, wenn sie selbst in die Immobilie einziehen wollen. 

Das Recht auf Eigenbedarf besteht, wenn der Vermieter selbst oder Familienangehörige in die Immobilie einziehen möchten. 

Vermieter sind verpflichtet, nachvollziehbare Gründe anzugeben, warum sie den Wohnraum selbst benötigen.

5 . Nicht abgesprochene Untervermietung

Überlässt der Mieter die Mietwohnung einem Untermieter, hat er dafür Ihr Einverständnis einzuholen. Geschieht das nicht, hat der Vermieter das Recht dem Mieter zu kündigen.

Vermieter werden Fazit

Wenn Sie Vermieter werden wollen gibt es viele Dinge, die Sie beachten müssen.

Seien Sie realistisch in Ihren Erwartungen. Wie jede andere Investition wird auch eine Mietwohnung nicht sofort einen hohen monatlichen Gewinn abwerfen, und die Wahl der falschen Immobilie könnte ein katastrophaler Fehler sein. Legen Sie besonderen Wert auf die Auswahl des richtigen Mieters.

FAQ

Vermieter werden kann eine gute Wahl sein, wenn Sie Ihr persönliches Vermögen vergrößern wollen. Der Besitz von Anlageimmobilien schafft passives Einkommen durch Mietzahlungen. Mit diesem Geld können Sie sogar Ihren Kredit bezahlen, so dass sich die Mietwohnung in gewisser Weise selbst trägt.

Je mehr Sie sich um die Instandhaltung der Immobilien kümmern, die richtigen Mieter finden und den Überblick über alle Details behalten, desto erfolgreicher können Sie als Vermieter mit Immobilien Geld verdienen.