Unterschied Grundschuld Hypothek

Unterschied Grundschuld Hypothek – einfach wie möglich erklärt

Im allgemeinen Sprachgebrauch finden sich häufig die Begriffe Hypotheken und Grundschulden. Aber, was soll das bedeuten und wie unterscheiden sich die Grundschuld und Hypothek voneinander? In diesem Blogpost möchten wir die Begriffe erklären und die Unterschied aufzeigen.

Unterschied Grunschuld und Hypothek - wovon sprechen wir?

Fast jeder, der bei einer Bank oder einem privaten Darlehnsgeber einen Kredit aufnimmt, um sich den Kauf oder Bau einer Immobilie zu finanzieren, bekommt mit dem so genannten Grundpfandrecht zu tun. 

Es ermöglicht dem Gläubiger bei einem Kreditausfall trotzdem sein Geld zurückzuerhalten, indem er Beispielsweise eine Zwangsversteigerung durchsetzt.

Was ist eine Grundschuld?

Beim Immobilienkauf ist es üblich, dass die Bank Sicherheiten oder ähnliches fordert, bevor sie einen Kredit für den Hausbau oder Wohnungskauf gewährt. 

Eine Grundschuld ins Grundbuch einzutragen dient neben beispielsweise einer Hypothek bei großen Geldsummen häufig als eine derartige Absicherung für die Bank. Diese sichert sich damit das Recht, aus der Immobilie die Zahlung der Darlehenssumme fordern zu dürfen, sollten gewisse Umstände eintreten. 

Grundschuld sowie Hypothek sind sogenannte Grundpfandrechte. Sollte der Schuldner das gewährte Darlehen also nicht ordnungsgemäß zurückzahlt, darf die Bank die Immobilie zwangsveräußern. 

Normalerweise kommt es dann zur Zwangsversteigerung. Der daraus resultierende Einkaufspreis dient zum Ausgleich der Restschuld an den Kreditgeber.

Dass sie eine Grundschuld eintragen lassen, halten der Käufer und die Bank im Darlehensvertrag fest, der als Sicherheit für den gewährten Kredit dient. 

Die Grundschuld wird dann zugunsten der Bank ins Grundbuch eingetragen. Um die Grundschuld eintragen zu lassen beauftragt der Kreditnehmer einen Notar, der die entsprechenden Unterlagen an das Grundbuchamt weiterleitet. 

Im Normalfall wird dem Käufer die Kreditsumme erst ausbezahlt, wenn die Grundschuld im Grundbuch erfasst ist und der Nachweis erbracht wurde.

Kosten Grundschuld

Die Kosten, die beim Grundschuld eintragen lassen entstehen, setzen sich aus den Notarkosten für die Bestellung und den anfallenden Gebühren des Grundbuchamts zusammen. 

Die Höhe der Kosten richtet sich immer nach dem Wert der einzutragenden Grundschuld. Grundlage für die Berechnung sind die Gerichts- und Notarkostengesetze. 

Man sollte also, wenn man die Grundschuld eintragen lässt, mit ungefähr 0,5% der einzutragenden Grundschuld rechnen.

Was ist eine Hypothek?

Im Unterschied zu einer Grundschuld, ist die Hypothek als so genanntes Grundpfandrecht an eine konkrete Forderung gebunden und verschwindet erst, sobald diese Forderung erfüllt ist.

Wenn Sie zum Beispiel ein Hypothekendarlehen mit regelmäßigen Raten vereinbaren, nimmt der Kreditgeber eine Hypothek als Sicherheit für genau diesen Kredit.

Fällt der Baukredit durch die reguläre Rückzahlung, so sinkt auch der Wert der Hypothek und somit auch der Wert des Gegenwertes. 

Sollen weitere Darlehen aufgenommen werden, kann eine erneute Aufnahme einer Hypothek notwendig. Die juristische Abgrenzung führt oftmals zu Verwirrungen in der Umgangssprache. 

Häufig wird eine Hypothek auch mit dem Darlehen als Hypothekendarlehen selbst gleichgesetzt oder begrifflich für die viel häufiger vorkommende Grundschuldeintragung verwendet, weiter von der Realität könnte man nicht entfernt sein.

Unterschied Grundschuld Hypothek - Alles auf einen Blick!

Grundschuld und Hypothek sind eine Sicherheit für die Bank, wenn Sie sich einen Kredit bei ihr holen.

Unterschied Grundschuld Hypothek:

Früher hat man einen Kredit häufig via Hypothek abgesichert. Sie ist immer an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt und orientiert sich ungefähr dessen Höhe und dem Marktpreis der Immobilie. Weil Sie Ihre Restschuld mit der Zeit abbezahlen, sinkt auch der Wert der eingetragenen Hypothek nach und nach. Sobald die Restschuld bei null angekommen ist, wird Ihre Hypothek vernichtet.

Im Unterschied zur Grundschuld: Sie existiert gänzlich unabhängig vom Darlehen. Zu Beginn wird die Grundschuld zwar in der Höhe des aufgenommenen Darlehens eingetragen, die Grundschuld bleibt aber immer bei gleicher Höhe. 

Ist die Restschuld vollständig abgetragen, muss die Grundschuld per Antrag aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Dies ist die so genannte Löschungsbewilligung.

Darlehen

Das Darlehn ist nicht an die Grundschuld gebunden und sie passt sich auch, im Gegensatz zu beispielsweise der Hypothek, nicht an die restschuld an. Sie sinkt also nicht mit der Zeit. 

 

 

Sie wird im Anschluss an die Tilgung des Immobilienkredits auch nicht automatisch gelöscht. Wenn Sie Ihren Kredit abbezahlt haben, geht die Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld über. 

 

 

Die Bank tritt also die Grundschuld am Ende an Sie ab und Sie können den Eintrag löschen lassen. Hierfür benötigen Sie eine Löschungsbewilligung des Darlehensgebers. 

 

 

Die Löschungsbewilligung legen Sie beim Notar vor, der dann die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt veranlasst. Dieser muss nicht der Notar sein, bei dem Sie die Grundschuld eingetragen haben. 

 

 

Immobilienbesitzer sind jedoch nicht dazu verpflichtet, die Grundschuld löschen zu lassen. Da es auch wieder Geld kostet einen Grundschuldeintrag löschen zu lassen, kann es sich unter Umständen auch lohnen die Grundschuld eingetragen zu lassen. 

 

 

Sie kann später als Sicherheit bei neuen Krediten dienen oder an die Kinder übertragen werden. Wenn man seine Immobilie aber verkaufen möchte, sollten man die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch in die Wege leiten. 

 

 

Es ist bei vielen Käufern bevorzugt eine lastenfreie Immobilie zu kaufen, die frei von Grundpfandrechten wie einer eingetragenen Grundschuld ist..

Vor- und Nachteile einer Grundschuld

Vorteile einer Grundschuld:

  • Sie bietet der Bank immer eine Sicherheit
  • Werden weitere Kredite benötigt oder kommt es im Laufe der Zeit zu Modernisierungen gilt die Grundschuld weiterhin als Grundpfandrecht
  • deutlich günstigeren Zinssatz als Absicherung.
  • Eine Grundschuld lässt sich an einen neuen Eigentümer abtreten, wenn dieser auch ein Hypothekendarlehen benötigen sollte

Nachteile einer Grundschuld:

  • Notarkosten und Bearbeitungsgebühren
  • Eine Veräußerung der Immobilie ist ohne Löschung nicht möglich

Vor-und Nachteile einer Hypothek

Vorteile einer Hypothek:

  • Eine Hypothek stellt eine große Sicherheit für die Bank dar
  • Wenn der Baukredit getilgt ist, erlischt die Hypothek SOFORT und Sie können eigentlich direkt verkaufen. Denken Sie an die Spekulationsfrist bei Immobilien! 

Nachteile einer Hypothek:

  • Banken müssen bei Ausübung über ihr Grundpfandrecht beweisen, dass eine abhängige Forderung besteht.
  • Möchten Sie zukünftig einen weiteren Baukredit aufnehmen muss eine erneute Hypothek eingetragen werden, was zusätzliche Kosten verursacht.

Rechenbeispiel Eintragung Grundpfandrecht

Ob Sie eine Hypothek auf Ihre Immobilie oder eine Grundschuld beurkunden und ins Grundbuch eintragen lassen, macht aus finanzieller Sicht keinen großen Unterschied Durchschnittlich fallen ca. 1,5% vom tatsächlichen Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks an.

Pro 1.000€ Kaufpreissumme müssen Sie daher mit circa 1.500€ Kosten für Notar und Grundbuchamt rechnen.

Unterschied Hypothek und Grundschuld - Fazit

In diesem Artikel haben wir die Begriffe Grundschuld und Hypothek erklärt und verglichen. Nun wollen wir Ihnen bei der Entscheidung helfen, welches von beidem gerade zu Ihrer finanziellen Situation passt.

Ein großer Pluspunkt für die Hypothek: Sie sinkt zusammen mit der Restschuld und erlischt nach vollständiger Tilgung des Darlehens sofort. Trotzdem ist diese Form des Grundpfandrechts inzwischen veraltet und wird kaum noch praktiziert. Die Grundschuld ist das zeitgemäßere und überlegene Modell, da sie flexibler ist, weil sie im Vergleich zur Hypothek nicht direkt an ein spezielles Darlehn gebunden ist.

Das hat den Vorteil, dass die Grundschuld auf einen neuen Immobilienbesitzer übertragbar ist, sofern die Bank dem zustimmt. Außerdem könnt ihr nach vollständiger Tilgung die Eigentümergrundschuld weiterhin als Sicherheit nutzen. Wollt ihr also zu einem späteren Zeitpunkt einen Kredit aufnehmen, müsst ihr diesen nicht erneut absichern, sondern könnt die bestehende Grundschuld einfach wiederbeleben.

Der einzige entscheidende Nachteil der Grundschuld ist: Entscheidet ihr euch für eine Löschung, ist dies mit etwas mehr Aufwand verbunden, als bei der Hypothek.

Ihr müsst einen Antrag stellen und die Streichung der Grundschuld aus dem Grundbuch über einen Notar fordern und abwickeln. Lassen Sie sich wie immer von einem Gutachter und einem Immobilienberater beraten..

FAQ

Das hat den Vorteil, dass die Grundschuld auf einen neuen Immobilienbesitzer übertragbar ist, sofern die Bank dem zustimmt. Außerdem könnt ihr nach vollständiger Tilgung die Eigentümergrundschuld weiterhin als Sicherheit nutzen. Wollt ihr also zu einem späteren Zeitpunkt einen Kredit aufnehmen, müsst ihr diesen nicht erneut absichern, sondern könnt die bestehende Grundschuld einfach wiederbeleben.

Grundschuld und Hypothek sind eine Sicherheit für die Bank, wenn Sie sich einen Kredit bei ihr holen.

Früher hat man einen Kredit häufig via Hypothek abgesichert. Sie ist immer an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt und orientiert sich ungefähr dessen Höhe und dem Marktpreis der Immobilie. Weil Sie Ihre Restschuld mit der Zeit abbezahlen, sinkt auch der Wert der eingetragenen Hypothek nach und nach. Sobald die Restschuld bei null angekommen ist, wird Ihre Hypothek vernichtet.

Die Grundschuld ist das zeitgemäßere und überlegene Modell, da sie flexibler ist, weil sie im Vergleich zur Hypothek nicht direkt an ein spezielles Darlehn gebunden ist.

Eine Grundschuld ins Grundbuch einzutragen dient neben beispielsweise einer Hypothek bei großen Geldsummen häufig als eine derartige Absicherung für die Bank. Diese sichert sich damit das Recht, aus der Immobilie die Zahlung der Darlehenssumme fordern zu dürfen, sollten gewisse Umstände eintreten.