Pflegeimmobilien Kaufen

Pflegeimmobilien kaufen – 5 wichtigste Voraussetzungen

Da ältere Menschen aufgrund des medizinischen Fortschritts zu einem gesünderen Lebensstil länger leben, ist die Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen in den letzten Jahren gestiegen. Pflegeheime werden als gute Investition angesehen, da sie im Laufe der Zeit ein gutes und stabiles Einkommen bieten. Darum kann Pflegeimmobilien kaufen interessant sein. 

Wenn Sie eine Pflegeimmobilie kaufen möchten, gibt es einige wichtige Dinge zu beachten. Wir wollen Sie mit diesem Leitfaden auf die wichtigsten Faktoren beim Kauf einer Pflegeimmobilie hinweisen.

Pflegeimmobilien kaufen: Was sind sie genau?

Wenn Sie eine Pflegeimmobilie kaufen wollen, sollten Sie vorher wissen, um was es sich handelt. Pflegeimmobilien sind Anlageobjekte! 

So ist die Definition einer Pflegeimmobilie nicht etwa ein ganzes Pflegeheim, sondern ein Anlageobjekt, bei dem man in ein einzelnes Apartment investiert, welches altersgerecht ausgestattet und an ein stationäres Pflegeheim oder entsprechende Wohngruppen angegliedert ist. 

Dies wird gemacht, um mit der Immobilie Geld zu verdienen. Das bedeutet, dass diese Immobilien über jene baulichen Vorteile und Ausstattungsmerkmale verfügen, die ein alternder oder auch pflegebedürftiger Mensch zwingend benötigt. Darüber hinaus ist die Betreuung oder auch die ärztliche Versorgung durch die unmittelbare Anbindung an ein Pflegeheim gesichert.

Im Gegensatz zu einer Eigentumswohnung schließt der private Investor und Eigentümer einer solchen Pflegeimmobilie aber den Mietvertrag nicht mit den Bewohnern des Apartments, sondern einzig und allein mit dem Betreiber der Einrichtung

Dieser sorgt dafür für die Auslastung der Immobilie, kümmert sich um die notwendigen Instandhaltungsarbeiten und steht als Einziger mit den jeweiligen Mietern beziehungsweise Bewohnern der Pflegeimmobilie in Kontakt.

Pflegeimmobilien kaufen: Die Voraussetzungen

Schauen wir uns zunächst die wichtigsten Faktoren an, die Kreditgeber bei der Entscheidung berücksichtigen, ob Sie eine Pflegeimmobilie kaufen können. Pflegeimmobilien sind äußerst gute Kapitalanlagen, da hier eine höhere Mietrendite erzielt werden kann, als gewöhnlich.

1. Pflegeimmobilien kaufen: Ihr Einkommen

Die erste Voraussetzung, die die Bank bei der Prüfung Ihres Kreditantrags berücksichtigt, ist Ihr Haushaltseinkommen. 

Es gibt keinen festen Mindestbetrag, den Sie verdienen müssen, damit Sie eine Hypothek aufnehmen können. 

Anhand Ihrer Haushaltsrechnung bestimmt die Bank Ihren maximalen Finanzierungsbetrag. Als Faustformel gilt das 110-fache des monatlichen Nettoeinkommens. Dazu gehört nicht nur Ihr Nettogehalt, sondern auch alle weiteren Einkünfte, wie zum Beispiel:

  • Mieteinnahmen
  • Nebenjobs
  • Unterhaltszahlungen für Kinder
  • Provisionen
  • Überstunden
  • Einkommen aus Anlagekonten
  • Zahlungen der Sozialversicherung

2. Pflegeimmobilien kaufen: Weitere Vermögenswerte in Ihrem Besitz

Ihr Kreditgeber muss wissen, dass Sie im Falle einer finanziellen Notlage Ihre Raten weiterhin bezahlen können. Vermögenswerte sind Dinge, die Sie besitzen und die einen Wert haben. Einige Arten von Vermögenswerten sind:

  • Geld
  • Aktien, Anleihen und Investmentfonds
  • Gold und andere Edelmetalle

Ihr Kreditgeber kann Unterlagen zum Nachweis dieser Arten von Vermögenswerten verlangen. Je mehr Vermögenswerte Sie nachweisen können, um so geringer ist das Risiko für die Bank. Deshalb haben Sie dann bessere Chancen auf ein gutes Kreditangebot. Selbst bei niedriger Tilgung.

3. Pflegeimmobilien kaufen: Schufa-Auskunft

Schufa steht für „Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung“. Die Schufa ist eine Wirtschaftsauskunftskartei, die Daten zur Kreditwürdigkeit von allen auf dem deutschen Markt aktiven Leuten sammelt und diese an dritte verkauft. Die Schufa ist wichtig Pflegeimmobilien zu kaufen. 

Du kannst natürlich auch deine eigene Schufa anfragen. Die gesammelten Daten geben Auskunft über die Bonität potenzieller Kunden. 

Die Bonität beschreibt die Kreditwürdigkeit eines Kunden. Sie gibt an, mit welcher Wahrscheinlichkeit jemand in der Lage ist, einen Kredit vollständig und innerhalb der festgelegten Frist zurückzuzahlen..

4. Pflegeimmobilien kaufen: Ihre Schulden

Nur weil Sie Schulden haben, heißt das nicht, dass Sie die Voraussetzungen für eine Hypothek nicht erfüllen. 

Kreditgeber müssen wissen, dass Sie über genügend Geld verfügen, um alle Ihre Rechnungen zu bezahlen. Dies lässt sich schwer feststellen, wenn man nur Ihr Einkommen betrachtet. 

Daher legen die meisten Kreditgeber besonderen Wert auf Ihr Verhältnis zwischen Schulden und Einkommen. Dieses Verhältnis ist ein Prozentsatz, der den Kreditgebern angibt, wie viel Ihres monatlichen Bruttoeinkommens Sie jeden Monat für Ihre Rechnungen aufwenden müssen.

Die Berechnung ist ganz einfach. Zählen Sie zunächst alle festen Zahlungen zusammen, die Sie jeden Monat leisten. Berücksichtigen Sie nur Ausgaben, die nicht schwanken. 

Sie können zum Beispiel Zahlungen wie Miete und andere Kreditraten einbeziehen.

Lassen Sie Dinge wie Nebenkosten, Unterhaltungskosten und Versicherungsprämien außer Acht.

Teilen Sie dann Ihre gesamten monatlichen Ausgaben durch Ihr gesamtes Haushaltseinkommen vor Steuern. Die Berechnung läuft ähnlich wie bei der Mietrendite

Je kleiner der Wert ist, den Sie erhalten, um so besser ist Ihre Kreditwürdigkeit.

5. Pflegeimmobilien kaufen: Der Standort

Es gibt zahlreiche spezialisierte Makler, die sich auf die Pflegebranche spezialisiert haben. Es sei darauf hingewiesen, dass beim Kauf eines Pflegeheims die Vertraulichkeit gewahrt werden muss, da Pflegekräfte und Patienten verständlicherweise verärgert sein können, wenn Gerüchte über den Verkauf des Pflegeheims kursieren.

Daher ist es wichtig, dass Sie von Anfang an ernst genommen werden, wenn Sie mit Maklern in Kontakt treten. Stellen Sie also sicher, dass Sie alle erforderlichen Qualifikationen und die voraussichtliche Finanzierung vorweisen können.

Pflegeimmobilien kaufen - Die Vorteile

  • Wachstumsmarkt: Die Nachfrage steigt stetig und Prognosen zufolge werden in den kommenden Jahren rund 300.000 Pflegeheimbetten fehlen. Oft reicht das vorhandene Angebot nicht mehr aus, um die Nachfrage zu decken.
  • Langfristige Investition: Mietverträge werden in der Regel für 20 Jahre oder länger abgeschlossen. In Segmenten wie Büro oder Logistik sind die Mietlaufzeiten mit 3, 5 oder 7 Jahren oft deutlich kürzer.
  • Inflationsschutz: In Mietverträgen sind Indexierungsklauseln üblich, die eine Anpassung des Mietpreises in Abhängigkeit von der Entwicklung der Verbraucherpreise vorsehen.
  • Unabhängigkeit von der Konjunktur: Die Nachfrage nach Pflegedienstleistungen korreliert nicht mit der Konjunktur; eine Investition ist daher weniger anfällig für Schwankungen.
  • Kein Substitutionsprodukt: Stationäre Pflege wird immer gebraucht werden, da es (noch) keine Alternativen zur Bewältigung der Pflegebedürftigkeit gibt, wenn die Abhängigkeit der Betroffenen von fremder Hilfe sehr hoch geworden ist..

Zu all diesen Vorteilen von Pflegeimmobilien kaufen kommt aber noch etwas ganz entscheidendes hinzu, nämlich der des Eigenbedarfs. 

Diesen kann man zwar bei einer Eigentumswohnung auch anmelden und die Wohnung im Alter für sich oder seine engeren Verwandten selbst nutzen. 

Hier muss man also nicht erst auf  einen passenden Platz für sich oder seine Familienangehörigen warten, sondern erhält als Eigentümer einer Pflegeimmobilie die Traumwohnung fürs eigene Alter.

Pflegeimmobilien kaufen - Die Nachteile

  • Schlechte Standortqualität: Bei einem Überangebot oder ungünstigen demografischen Bedingungen ist ein Neubau oder Kauf nicht ratsam.
  • politische Regulierung: Die heutigen Standards können sich schnell ändern.
  • Ambulante Behandlung / medizinischer Fortschritt: Dank des medizinischen Fortschritts werden die Menschen immer älter. Auch die ambulanten Dienste wachsen rasant. Das Eintrittsalter der Bewohner steigt, so dass sich die Heimbetreiber auf eine sinkende Verweildauer einstellen und ggf. neue konzeptionelle Schwerpunkte setzen müssen.

Im Vergleich zu anderen Anlagearten sind die Risiken beim Kauf einer Pflegeimmobilie aber gering. Denn einzig die Zahlungsunfähigkeit des Kapitalanlegers kann hier als Risiko eingestuft werden. Doch selbst in diesem Fall ist das Risiko vergleichsweise gering.

Im Falle eines Betreiberwechsels aber müsste ein neuer Pacht- und Mietvertrag ausgehandelt werden, der aber sicher nicht zum Nachteil des Eigentümers ausfällt.

Was zu beachten mit Pflegeimmobilien kaufen?

1.Eine Standort- und Wettbewerbsanalyse ist obligatorisch:

Beim Kauf einer Pflegeimmobilie werden häufig der Kaufpreis und die Rendite als Hauptindikatoren betrachtet. Eine Standortanalyse untersucht die Zusammensetzung der Bevölkerung. Beachten Sie, dass die demografische Struktur in der ausgewählten Region passt, also dass die Bevölkerungsgruppe zwischen 40 und 60 Jahren weiter anwächst.

2. Prüfung des Betreibers der Pflegeimmobilie:

Der Betreiber der Pflegeimmobilie fungiert auch als eine Art Pächter. Daher ist es unabdingbar, dass die bisherigen Kennzahlen und die wirtschaftliche Stabilität des Betreibers geprüft wird. Eine hohe Belegungsquote bedeutet nicht zwangsläufig, dass der Betreiber profitabel ist.

3. Die Besichtigung:

Auch die Immobilie selbst muss in Augenschein genommen werden, um Baumängel auszuschließen und die Konformität mit der Heimordnung zu bestätigen. Die oben genannten Anforderungen der Bundesländer betreffen unter anderem den Brandschutz, die Hygiene, die Gebäudeausstattung sowie die Anzahl, Größe und Art der Räume.

Wie in anderen Immobiliensegmenten auch, hängt jede Investition von der Kompetenz und Qualität bei der Kaufvorbereitung ab. Der Bereich der Pflegeimmobilien kann interessante Investitionsmöglichkeiten bieten, wenn die Besonderheiten von Pflegeimmobilien berücksichtigt und aktuelle sowie potenzielle Vorschriften beachtet und eingepreist werden..

Was zu beachten Pflegeimmobilien kaufen

Grundlagen zum Kauf von Pflegeimmobilien

Zwei wichtigen Grundlagen:

1. Pflegeheime als Betreiberimmobilien

Es gibt einige Pflegeimmobilien in Deutschland zu kaufen. Betrieben werden die Einrichtungen von  gemeinnützigen Organisationen, der Stadt oder privaten Akteuren. Das Angebot ist je nach Bundesland verschieden. Fast die Hälfte aller Pflegeheime ist in privater Hand, während der Anteil gemeinnütziger Verbände zurückgeht. Kommunen betreiben mittlerweile weniger als ein Fünfundzwanzigstel der Pflegeheime.

Die Unterschiede im Hinblick auf die Pflegeplätze zwischen städtischer und ländlicher Gegend sind unübersehbar. Es fällt auf, dass in den Städten vorwiegend gemeinnützige Organisationen Pflegeheime betreiben, während Seniorenresidenzen in ländlichen Gegenden eher von privaten Betreibern gemanagt werden..

2. Private Betreiber

  • Höhere Personalfluktuation
  • höhere Mieten und Mietrenditen

Die Mehrzahl der Altenpflegeheime wird von den Kommunen oder gemeinnützigen Wohlfahrtsverbänden unterhalten, während Residenzen von Privatinvestoren errichtet werden. 

Das Interesse der oft deutschlandweit aktiven privaten Betreiber richtet sich vornehmlich auf ältere Großstadtbewohner mit üppigerem Geldbeutel. Diese möchten ihren Lebensabend in den exklusiven Seniorenresidenzen mit Hotelcharakter so komfortabel wie möglich genießen.

Pflegeimmobilien kaufen - Finanzielle Grundlagen

In diesem Abschnitt erklären wir Ihnen, wie Immobiliengutachter bei der Wertermittlung von Pflegeimmobilien vorgehen.

  • Die Lage: Zentraler Gesichtspunkt bei der Planung von neuen Pflegeheimen ist die langfristige Vermietbarkeit, weil die Immobilie jahrzehntelang Überschüsse für Sie erwirtschaften soll. Für Pflegeimmoblien gilt aber das gleiche, wie für normale Kapitalanlagen auch: Kaufen Sie an einem schlechteren Standort zu einer höheren Rendite. Der Standort ist vor allem auch bei Pflegeimmobilien das oberste Erfolgskriterium. Lage-Grundvoraussetzungen sind die Nachfrage nach Heimplätzen, ein großes Einzugsgebiet und eine gute Infrastruktur. Private Bauherren, bevorzugen wirtschaftlich starke Ballungszentren mit anhaltendem Bevölkerungswachstum und hohem durchschnittlichem Einkommen. In den Innenstädten wird jedoch zunehmend das Bauland knapp, entsprechend hoch sind die Grundstückspreise. Daher weichen Heiminvestoren oft in die Speckgürtellagen aus. Eine gute Lage ist maßgeblich für die Wertsteigerung Ihrer Immobilie.
  • Der bauliche Zustand: Entscheidend für den Erfolg der Pflegeimmobilie ist der bauliche Zustand Baujahr und baulicher Zustand:
  • Funktionalität des Gebäudes
  • Grundstücksgröße,
  • Qualität der Ausstattung
  • Energieverbrauch und -effiziens.

Bewertung der Pflegeimmobilie

Die Bewertung der Pflegeimmobilie erfolgt mittels eines Ertragswertverfahren, da der vorrangige Verwendungszweck der Einrichtung – wie bei allen Spezialimmobilien – die Ertragserzielung ist.

Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert der Immobilie aus den Mieteinnahmen abgeleitet. Im Vordergrund steht die Frage, wie viel Gewinn ein Käufer mit der Immobilie erzielen kann.

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Wohnimmobilien sowie bei Gewerbeimmobilien angewendet. Auch bei gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien, wie Pflegeimmobilien, wird das Ertragswertverfahren angewendet, um den Wert der Überschüsse aus Einnahmen und Kosten zu berechnen.

Ertragswert

Der Ertragswert wird wie folgt berechnet:

1. Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert der Immobilie anhand der erbrachten Erträge: etwa Miete oder Pacht.

2. Zudem ist der Bodenwert maßgeblich. Es gilt folgende Formel zur Berechnung des Verkehrswerts anhand des Ertrags: 

3. Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen = Wert

Der Wert des Grundstücks und der Wert der baulichen Anlagen wird also getrennt berechnet. Grund ist, dass der Boden seinen Wert nicht verliert, während bei der Wertermittlung der Immobilie von einer bestimmten Restnutzungsdauer auszugehen ist..

Pflegeimmobilien kaufen Fazit

Der demografische Wandel wird in den kommenden Jahren zu einem weiteren Anstieg der Nachfrage nach Pflegeimmobilien führen. In einigen Regionen übersteigt die Nachfrage bereits heute das Angebot an Pflegeplätzen. 

Auch die steigende Zahl neuer Marktteilnehmer spricht für die zunehmende Attraktivität des Marktes. Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage zu kaufen, ist also eine ideale Altersvorsorge für Sie, wen Sie sich möglichst wenig, um Ihr Investment kümmern wollen, und trotzdem von dem langfristigen demographischen Wandel profitieren wollen.

Das Risiko ist sehr überschaubar, da der Bedarf an Pflegeappartements auch zukünftig sehr hoch sein wird, die Mieteinnahmen langfristig sicher sind und es ist wesentlich leichter auf Eigenbedarf zu kündigen, wenn Sie selbst alt sind.

FAQ

Zentraler Gesichtspunkt bei der Planung von neuen Pflegeheimen ist die langfristige Vermietbarkeit, weil die Immobilie jahrzehntelang Überschüsse für Sie erwirtschaften soll.

Der Gebäudeanteil und die Außenanlagen können gemäß der Absetzung für Abnutzung (AfA) mit zwei Prozent jährlich abgeschrieben werden. Die Ausstattung des Zimmers wird mit zehn Prozent jährlich in der Steuererklärung abgeschrieben.

Pflegeimmobilien sind Anlageobjekte! So ist die Definition einer Pflegeimmobilie nicht etwa ein ganzes Pflegeheim, sondern ein Anlageobjekt, bei dem man in ein einzelnes Apartment investiert, welches altersgerecht ausgestattet und an ein stationäres Pflegeheim oder entsprechende Wohngruppen angegliedert ist.

Das Risiko ist sehr überschaubar, da der Bedarf an Pflegeappartements auch zukünftig sehr hoch sein wird, die Mieteinnahmen langfristig sicher sind und es ist wesentlich leichter auf Eigenbedarf zu kündigen, wenn Sie selbst alt sind.

Der demografische Wandel wird in den kommenden Jahren zu einem weiteren Anstieg der Nachfrage nach Pflegeimmobilien führen. In einigen Regionen übersteigt die Nachfrage bereits heute das Angebot an Pflegeplätzen. Auch die steigende Zahl neuer Marktteilnehmer spricht für die zunehmende Attraktivität des Marktes. Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage zu kaufen, ist also eine ideale Altersvorsorge für Sie, wen Sie sich möglichst wenig, um Ihr Investment kümmern wollen, und trotzdem von dem langfristigen demographischen Wandel profitieren wollen.