Hausverkauf Mieter kündigen

Hausverkauf Mieter kündigen – So machen Sie es richtig

Der Verkauf einer Wohnung mit einem Mieter hat Vor- und Nachteile. Wenn Sie sich entscheiden, ein Haus zu verkaufen, das bereits von einem Mieter bewohnt wird, müssen Sie einige Dinge beachten. Hiermit kriegen Sie später keine Schwierigkeiten. In diesem Artikel erläutern wir die Vor- und Nachteile des Verkaufs einer vermieteten Immobilie und wie Sie beim Hausverkauf Mieter kündigen können.

Hausverkauf mit Mieter - Geht das?

Können Sie wegen dem Hausverkauf dem Mieter kündigen? Nein, aber: Vermieter können eine Immobilie ohne Probleme verkaufen, auch wenn sie bereits an einen Mieter vermietet ist. 

In Deutschland verlangen die staatlichen Mietgesetze, dass der bestehende Mietvertrag und die Kaution auf den neuen Eigentümer übergehen. Das liegt daran, dass Mietverträge als Teil des Kaufvertrags betrachtet werden. 

Wenn also das Grundstück und die Immobilie verkauft werden, gehen der Mietvertrag und seine Verpflichtungen in das Eigentum des neuen Eigentümers über.

Die Tatsache, dass eine zu verkaufende Wohnung von einem Mieter bewohnt wird, hat bestimmte Vor- und Nachteile.

Vorteile des Verkaufs einer vermieteten Wohnung

Der große Vorteil beim Verkauf einer vermieteten Wohnung, ist dass der Käufer nicht erst einen passenden Mieter finden muss. Zumindest so lange der Mieter seinen Anforderungen entspricht. Dann kann er sich nämlich die Maklerprovision sparen.

Hier ist es aber wichtig, dass die Wohnung auch auf Marktniveau vermietet ist. Ist der Mietvertrag nicht mehr Zeitgemäß, fällt der Ertragswert Ihrer Immobilie erheblich.

Nachteile

Es gibt auch einige potenzielle Nachteile, die Sie beachten sollten, wenn Sie eine an einen Mieter vermietete Wohnung verkaufen. 

Erstens beschränkt sich der Kreis der Kaufinteressenten in der Regel auf andere Investoren und nicht auf Menschen, die selbst ein Haus zum Wohnen suchen. 

Wenn Sie außerdem Probleme mit den bisherigen Mietern hatten. – z. B. verspätete Mietzahlungen oder andere Verstöße gegen den Mietvertrag. Dann könnte ein anderer Investor zögern, eine Immobilie mit problematischen Mietern zu kaufen.

Die größte Herausforderung beim Verkauf eines bewohnten Mietobjekts ist jedoch manchmal der Umgang mit den Mietern selbst. 

Die Mieter können verärgert sein, wenn sie erfahren, dass es einen neuen Eigentümer gibt. Vor allem, wenn Sie ein guter Vermieter waren und das Mietobjekt seit Jahren besitzen. Hin und wieder kommt es vor, dass einige Mieter bei Besichtigungen nicht kooperieren.

Auch wenn Sie dem Mieter nicht sagen möchten, dass die Immobilie verkauft wird, müssen Sie dies lieber früher als später tun.

Hausverkauf mit Mieter - Bescheid sagen

Die Mieter sind vielleicht besorgt, dass ihre Ruhe durch Besichtigungen zu jeder Tages- und Nachtzeit gestört wird. Hiermit meinen wir, dass sie gezwungen sein werden, umzuziehen.  Auch ist es möglich dass sie einen neuen Vermieter oder eine neue Hausverwaltung bekommen, die einfach nicht so gut ist wie Sie.

Unzufriedene oder besorgte Mieter können den Verkauf Ihrer Immobilie zu dem von Ihnen angestrebten Preis erheblich erschweren. Deshalb ist es aus geschäftlicher Sicht sinnvoll, proaktiv zu handeln und dem Mieter so bald wie möglich mitzuteilen, dass die Immobilie verkauft werden soll:

4 Tipps

  • Seien Sie offen und ehrlich mit dem Mieter, bevor die Immobilie auf den Markt kommt. Wenn Sie einen örtlichen Immobilienmakler beauftragen, teilen Sie dem Mieter mit, wer der Makler ist. Auch müssen Sie wissen wie viel Vorlaufzeit er für Besichtigungen haben wird.
  • Erläutern Sie erstens wie der Mietvertrag und die Kaution auf den neuen Eigentümer übergehen. Zweitens wenn die Wohnung verkauft wird. Drittens dass der Mieter nicht gezwungen wird, umzuziehen. Machen Sie den Mieter darauf aufmerksam, dass es staatliche und örtliche Gesetze für Vermieter und Mieter gibt, die Sie befolgen müssen, damit er sich mit einem neuen Vermieter sicherer fühlt.
  • Die Bedingungen Ihres Mietvertrags und die staatlichen Gesetze bestimmen, wie viel Vorankündigung Sie dem Mieter geben müssen, bevor Sie die Immobilie zu einer Besichtigung betreten. Um den Verkaufsprozess reibungsloser zu gestalten, sollten Sie Besichtigungstermine nur an bestimmten Wochentagen oder zu bestimmten Tageszeiten ansetzen.
  • Mieter haben ein Recht darauf, im Voraus zu erfahren, ob jemand ihre Wohnung betritt. Normalerweise ist eine Vorankündigung von 24 bis 48 Stunden erforderlich, aber lesen Sie unbedingt Ihren Mietvertrag.
    Wenn möglich, sollten Sie bestimmte Wochentage für Besichtigungen reservieren, um den Mieter so wenig wie möglich zu belästigen.
    Eine weitere gute Idee ist es, die Immobilie nur während der normalen Geschäftszeiten zu zeigen. Auf diese Weise werden Mieter, die auf der Arbeit sind, nicht gestört, und Sie können auch unseriöse Käufer aussortieren, die ihre Wochenenden damit verbringen, sich Häuser anzusehen, die zum Verkauf stehen

Die Rechte des Mieters

Grundsätzlich können beide Seiten den Mietvertrag kündigen. Wichtig sind jedoch die Gründe und Fristen, die sich enorm unterscheiden, je nachdem wer den Mietvertrag lösen will und welche Klauseln enthalten sind. Du als Vermieter kannst den Mietvertrag in der Regel nur aus folgenden Gründen auflösen:

Dieser Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist danach noch weiter definiert:.

  1. Eigenbedarf – Zu diesem Punkt kommen wir weiter unten im Detail.
  2. Pflichtverletzung – Hierunter zählt, wenn Du Deinem Mieter kündigst wegen Mietrückständen. Weiterhin gehört hierzu, wenn Du Deinem Mieter kündigst wegen Lärm oder anderen Unannehmlichkeiten.
  3. Wirtschaftliche Verwertung – Dies ist dann der Fall, wenn das Haus abgerissen werden soll oder Du den Mieter kündigst wegen eines Hausverkaufs.

Das sind letztendlich die Kündigungsrechte, die Ihnen zur Verfügung stehen. Der Mieter kann hingegen jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Voraussetzung dafür ist, dass nichts anderes im Mietvertrag vereinbart wurde und die gesetzliche Frist gilt.

Hausverkauf Mieter kündigen - 6 Tipps

Auch wenn der Mieter weiterhin von einem neuen Eigentümer gemietet wird, sollten Sie dafür sorgen, dass der Verkauf der Immobilie so reibungslos wie möglich verläuft. 

Wenn sich die Mieter unkooperativ zeigen oder die Wohnung nicht sauber halten, bieten potenzielle Käufer möglicherweise weniger als den vollen Verkaufspreis:

 

  1. Denken Sie daran, dass eine rückzahlbare Kaution in der Bilanz als Verbindlichkeit ausgewiesen wird. Da die Kaution dem Mieter gehört, muss sie auf den neuen Eigentümer übertragen werden, um sie bis zum Auszug des Mieters aufzubewahren.
  2. Besprechen Sie mit dem Mieter, bevor Sie die Immobilie vermarkten, die besten Tage und Uhrzeiten für die Wohnungsbesichtigung.
  3. Ermuntern Sie den Mieter, die Wohnung während der Besichtigung zu verlassen, indem Sie ihm einen Anreiz bieten, um zu vermeiden, dass potenzielle Käufer den Mietern Fragen über die Wohnung stellen.
  4. Reinigen Sie die Wohnung wöchentlich auf Ihre Kosten, solange sie zum Verkauf steht, um es dem Mieter leichter zu machen, die Wohnung in gutem Zustand zu halten.
  5. Bieten Sie dem Mieter an, ihm bei der Suche nach einer neuen Wohnung zu helfen, wenn der neue Eigentümer den Mietvertrag nicht verlängern wird. Vielleicht haben Sie ja selbst eine weitere Immobilie in der Stadt.
  6. Vergewissern Sie sich, dass der Mieter seine Miete pünktlich bezahlt und dass alle Instandhaltungswünsche umgehend erledigt werden.

Zusammenfassung Hausverkauf Mieter kündigen

Der Verkauf einer Wohnung, die bereits an einen Mieter vermietet ist, kann eine gute Möglichkeit sein, Ihre potenziellen Gewinne zu steigern. Das liegt daran, dass Immobilieninvestoren mehr Wert in einer schlüsselfertigen Mietimmobilie sehen, die bereits am Tag des Treuhandabschlusses Cashflow generiert.

Informieren Sie den Mieter im Voraus über den Verkauf der Immobilie, nehmen Sie sich die Zeit, ihm den gesamten Prozess zu erklären, und lassen Sie Ihr Gespräch schriftlich in einem Brief an den Mieter über den Verkauf der Immobilie abschließen.

Einfach rausschmeißen können Sie den Mieter nicht. Deshalb ist es wichtig, dass Sie auch das Mietverhältnis andauernd pflegen. Halten Sie die Miete auf Marktniveau. Und sorgen Sie dafür, sollte es zu Mietrückstand kommen, dafür, dass Mahnungen rechtzeitig rausgeschickt werden.

FAQ

Können Sie wegen dem Hausverkaufdem Mieter kündigen? Nein, aber: Vermieter können eine Immobilie ohne Probleme verkaufen, auch wenn sie bereits an einen Mieter vermietet ist. 

Können Sie nach dem Hausverkaufdem Mieter kündigen? Nein das geht nicht, aber: Vermieter können eine Immobilie ohne Probleme verkaufen, auch wenn sie bereits an einen Mieter vermietet ist. 

Der Mietvertrag wird zum Teil des Kaufvertrags. Der Verkauf einer Wohnung mit einem Mieter hat Vor- und Nachteile. Wenn Sie sich entscheiden, ein Haus zu verkaufen, das bereits von einem Mieter bewohnt wird, müssen Sie einige Dinge beachten.