Haus verkaufen mit wohnrecht

Haus verkaufen mit Wohnrecht – So berechnen Sie die Kosten

Ein Haus verkaufen mit Wohnrecht läuft ab wie ein normaler Immobilienverkauf. Mit einem Unterschied: Ein Hausverkauf mit Wohnrecht bedeutet, dass eine oder mehrere Personen nach dem Verkauf weiterhin in der jeweiligen Immobilie wohnen dürfen. 

Wenn Sie ein Haus mit Wohnrecht verkaufen wollen, wirkt sich das sofort aus. Wenn es Ihnen gelingt, das Haus trotz des Wohnrechts zu verkaufen, müssen die dort wohnenden Personen nicht ausziehen.

Haus verkaufen mit Wohnrecht - was bedeutet das?

Wenn Sie ein Haus mit einem zeitlich begrenzten Wohnrecht verkaufen, darf der Erbe die Immobilie bis zu einem bestimmten Datum bewohnen. Wenn Sie ein Haus mit einem lebenslangen Wohnrecht verkaufen, endet das Wohnrecht erst mit dem Tod des Begünstigten oder der Begünstigten.

Ein vom rechtlichen Eigentümer ausgestelltes Wohnrecht ist ebenfalls mit einem Wert verbunden. Beim Verkauf eines Hauses mit Wohnrecht müssen Sie sich daher auch mit dem Aspekt des finanziellen Ausgleichs befassen. 

Oft hat der Erblasser zum Beispiel festgelegt, dass ein Lebenspartner unentgeltlich in der Immobilie wohnen darf. Auch für Eltern kann ein Wohnrecht vereinbart werden – zum Beispiel, wenn die Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder verschenkt wird, um die Erbschaftssteuer zu minimieren. 

Manchmal haben auch Mieter ein Wohnrecht. Zum Beispiel, weil eine enge Freundschaft mit dem Eigentümer besteht. In anderen Fällen wird ein Wohnrecht gegen eine Zahlung eingeräumt. Der Begünstigte darf in der Immobilie wohnen, muss aber eine Art Pauschalmiete zahlen.

Unbefristetes Wohnrecht

Dieses Recht gilt auf Lebenszeit. Beispiel: Ein Ehegatte legt in seinem Testament fest, dass zwar die Kinder nach seinem Tod das Haus erben – die überlebende Ehefrau aber bis an ihr Lebensende dort wohnen darf. Die neuen Eigentümer dürfen nicht in das Haus eingreifen oder es an andere vermieten.

Befristetes Wohnrecht

Bei dieser Form gilt das Wohnrecht auf Lebenszeit nicht. Es wird schriftlich festgehalten, dass die früheren Eigentümer die Immobilie bis zu einem bestimmten Datum weiter bewohnen dürfen. 

Danach kann der neue Eigentümer über die künftige Nutzung der Immobilie bestimmen – zum Beispiel in Form von Eigennutzung oder Vermietung.

Haus verkaufen mit Wohnrecht: Darauf kommt es an!

Ob es sich um ein befristetes oder ein lebenslanges Wohnrecht handelt: In beiden Fällen wird ein Eintrag im Grundbuch vorgenommen, damit das Wohnrecht auch für Dritte geschützt ist.

Wenn Sie das Wohnrecht allerdings nicht im Grundbuch eintragen lassen wollen, können Sie es auch in einem Vertrag festhalten. In diesem Fall ist eine notarielle Beglaubigung erforderlich. Bitte beachten Sie: Dieses Verfahren schützt nicht vor den Ansprüchen Dritter, sondern nur vor denen des Eigentümers.

Eine weitere Besonderheit, die beim Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht zu beachten ist: Das Recht kann nicht auf andere Personen übertragen werden. Das heißt, Sie können Ihr Wohnrecht nicht vererben oder zum Verkauf anbieten.

Grundsätzlich ist es möglich, ein Haus oder eine Wohnung auch mit einem vertraglich vereinbarten Bleiberecht zu verkaufen. Allerdings muss der Verkäufer mit einem niedrigeren Verkaufspreis rechnen als beim Verkauf einer Eigentumswohnung

Der Wert des Wohnrechts wird vom Wert der Immobilie abgezogen. Um die Immobilie zu einem guten Preis zu verkaufen, ist es möglich, dem Inhaber des Wohnrechts eine Abfindung anzubieten, damit er auf sein Wohnrecht verzichtet.

Gut zu wissen: Um eine Immobilie trotz des Wohnrechts zu verkaufen, brauchen Sie nicht die Zustimmung des Begünstigten. Er oder sie hat kein Vetorecht. Seine Stellung bleibt jedoch von der Veräußerung unberührt.

Wann macht Haus verkaufen mit Wohnrecht Sinn?

In der Praxis erfolgt die Eintragung eines Wohnrechts häufig im Zusammenhang mit einer Schenkung. Beispielsweise sichern sich Großeltern ein lebenslanges Wohnrecht an ihrer Immobilie, wenn sie diese zu Lebzeiten auf ihre Kinder übertragen, aber weiterhin selbst darin wohnen wollen.

Hausverkauf mit Wohnrecht - Aufpassen!

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen, aber wegen dem Wohnrecht kauft sie keiner ab. Diese Herausforderung schreckt viele Verkäufer und Käufer ab – denn Immobilien mit lebenslangem Wohnrecht sind in der Tat schwieriger zu verkaufen. Es kommt zu einer Wertminderung, weil der Käufer seine künftige Immobilie beispielsweise nicht beliebig vermieten kann.

Jahreswert Wohnrecht

Beim Verkauf eines Hauses mit Wohnrecht muss der Wert des belasteten Grundstücks ermittelt werden. Hierfür stehen Tabellen des Statistischen Bundesamtes zur Verfügung. Der Wert des Wohnrechts bei einem Hausverkauf richtet sich nach dem Alter und dem Geschlecht des Rechtsinhabers. 

Soll beispielsweise ein Haus mit Wohnrecht verkauft werden, in dem eine 65-jährige Frau wohnt, für die eine fiktive Jahresmiete von 9800 Euro zu Grunde gelegt wird, muss die durchschnittliche Lebenserwartung von weiteren 21 Jahren laut Tabelle in die Berechnung einbezogen werden.

Weiter oben haben wir ja bereits ausgeführt, dass die Mietrendite ein toller Faktor ist, um den Jahreswert beim Wohnrecht zu bestimmen. Deshalb hier nochmal, wie man Sie berechnet und danach den Jahreswert festlegt.

So berechnen Sie es

  1. Addieren Sie die gesamte Jahresmiete, die Sie von einem Mieter erhalten würden
  2. Teilen Sie Ihre Jahresmiete durch den Wert der Immobilie
  3. Multiplizieren Sie diese Zahl mit 100, um den Prozentsatz Ihrer Bruttomietrendite zu erhalten.

Beispiel

Nehmen wir an, Sie erhalten jedes Jahr 8.000€ an Miete und die Immobilie ist 160.000€ wert. Ihre Bruttomietrendite ist gleich 8.000€ ÷ 160.000€ = 0,05 => 5%

d.h. Jahresmiete ÷ Wert der Immobilie X 100.

Nun der Jahreswert:

  1. Sie müssen nun für 5 Jahre auf 2.000€ Jahresmiete verzichten, weil in einer Wohnung ein Wohnrecht eingetragen ist. Gehen wir davon aus Sie planen die Immobilie nach 10 Jahren mit Ablauf der Frist für die Spekulationssteuer zu verkaufen.
  2. In diesen 10 Jahren haben Sie nun 70.000€ Mieteinnahmen, anstatt 80.000€.
  3. Das macht im Schnitt 7.000€ Mieteinnahmen pro Jahr
  4. Nun rechnen Sie: 7.000€ / 0,05 = 140.000€, um den angepassten Kaufpreis zu erhalten

Rechte und Pflichten Wohnrecht

Um das Zusammenleben von Eigentümer und Wohnberechtigtem zu regeln, legt das Gesetz fest, wer welche Pflichten in diesem Verhältnis hat.

Rechten

  • Aufnahmerecht: Der Begünstigte kann Personen seiner Familie (seinen Ehegatten und seine Kinder oder einen unverheirateten Partner) in die Immobilie aufnehmen. Das Gleiche gilt für Bedienstete und Personen, die er zu seiner Betreuung einsetzt.
  • Nutzungsrecht: Ist das Wohnrecht nur auf einen Teil des Grundstücks beschränkt, zum Beispiel bei einem Mehrfamilienhaus auf nur eine Wohnung, kann der Berechtigte auch gemeinschaftliche Einrichtungen und Anlagen des Hauses (Waschküche, Garten oder Keller) nutzen.
  • Besichtigungsrecht: Der Eigentümer ist nicht berechtigt, die Wohnung zu besichtigen..

Pflichten

  • Nebenkosten: Der Mieter ist für alle anfallenden Nebenkosten verantwortlich.
  • Reparaturkosten: Der Mieter hat die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung zu tragen. Für Renovierungsmaßnahmen ist in der Regel der Eigentümer zuständig. Darauf hat der Mieter jedoch keinen Rechtsanspruch. Will der Eigentümer einer Immobilie jedoch Maßnahmen wie Renovierungen oder Umbauten in die Wege leiten, benötigt er zuvor die Zustimmung des Wohnrechtsinhabers..

Hausverkauf mit Wohnrecht die wichtigsten bedingungen

  • Der Vertrag:

    Es ist ratsam, das Wohnrecht in einem notariellen Vertrag festzuhalten, der alle Rechte und Pflichten des Eigentümers und des Wohnrechtsberechtigten enthält.

    Der Notar sollte dann die Eintragung des Wohnrechts in das Grundbuch veranlassen. Nur so kann sichergestellt werden, dass das Wohnrecht im Falle eines Streits zwischen dem Eigentümer und dem Wohnrechtsberechtigten oder im Falle des Verkaufs der Immobilie fortbesteht

  • Die Steuer:

    Wenn Sie Ihr Haus vor weniger als zehn Jahren verkauft haben und das Wohnrecht beim Verkauf des Hauses eintragen lassen wollen, kann auf Ihren Gewinn Spekulationssteuer fällig werden.

    Die Höhe der Steuer hängt von Ihrem Steuersatz und dem Gewinn ab. Bei den meisten Immobilien ist der Steuersatz eher niedrig. Wenn Sie ein hochpreisiges Haus mit Wohnrecht verkaufen, sollten Sie dennoch die Spekulationssteuer im Auge behalten.

    Wenn Sie Ihr Haus mit einem Wohnrecht verkaufen, wird das Finanzamt dies als Schenkung betrachten. Ob Schenkungssteuer anfällt, hängt davon ab, in welchem Verhältnis Sie zum neuen Eigentümer stehen und welcher Freibetrag zum Zeitpunkt der Übertragung maßgeblich war.

    Im Einzelfall ist es unerlässlich, einen professionellen Rechtsbeistand in Steuerfragen hinzuzuziehen, da dieser Artikel nur der Information dient.

Zwangversteigerung mit Wohnrecht

Eine Zwangsversteigerung ist einer der wenigen Fälle, die zum Verlust des Aufenthaltsrechts führen können. Denn da das Wohnrecht im Grundbuch immer hinter den Rechten der Bank als Kapitalanlegerin zurücksteht, kann nur die Bank ihre Ansprüche befriedigen – in der Regel im Falle einer Zwangsversteigerung. 

Auch die Umwandlung des Wohnrechts in eine Geldforderung, die in diesem Fall erfolgt, hilft in diesem Zusammenhang wenig. Da der Erlös einer Zwangsversteigerung in der Regel zu gering ist, um alle Gläubiger zu bedienen, bleiben die Wohnungsberechtigten auf der Strecke.

Aus diesem Grund sollten Wohnungsberechtigte neben dem Wohnrecht auch ein Rückforderungsrecht im Grundbuch eintragen lassen. Dieses Recht gibt dem ehemaligen Eigentümer die Möglichkeit, sein ehemaliges Eigentum zurückzuerwerben, wenn der jetzige Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Bank nicht mehr nachkommen kann.

Haus verkaufen mit Wohnrecht - Fazit

Ein Hausverkauf mit einem Wohnrecht kann eine schwierige Angelegenheit sein. Den genauen Wert einer Immobilie festzulegen, die ein Wohnrecht eingetragen hat ist schwierig. Wir haben versucht Ihnen in diesem Blog Post einige der Berechnungsmöglichkeiten Näher zu bringen. Wenn Sie ganz auf Nummer sicher gehen wollen, sollten Sie einen Immobilienmakler-experten oder einen Gutachter beauftragen..

FAQ

Der  genaue Wert des Wohnrechts entspricht dem Betrag, den auch ein Mieter in einem vergleichbaren Zeitraum als Miete zahlen würden.

Wohnrechte bleiben nach dem Verkauf bestehen. Ein Wohnrecht kann auch befristet gelten. Für Immobilien ohne vorhandenes Wohnrecht erzielen Sie als Verkäufer deutlich höhere Preise.

Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist eine persönliche Dienstbarkeit. Aus diesem Grund ist es nicht möglich, es zu verkaufen, zu vererben oder auf andere Weise an jemand anderen zu übergeben. Sollte der Berechtigte das Wohnrecht jedoch nicht mehr wollen, kann er es aus dem Grundbuch löschen lassen