Gutachter Hausverkauf

Gutachter Hausverkauf, was Sie wissen sollten: 5 wichtigsten Punkte

Unabhängig davon, ob Sie ein Haus mit einem Kredit von der Bank kaufen oder Ihr bereits abbezahltes Haus neu belasten, ist eine Immobilienbewertung ein wichtiger Bestandteil der Transaktion. Ein Gutachter Hausverkauf kann dabei hilfen. 

Wenn Sie ein Käufer, Eigentümer oder Verkäufer sind, sollten Sie wissen, wie der Schätzungsprozess funktioniert und wie ein Gutachter den Wert eines Hauses festlegt.

Was genau ist ein Wertgutachten bei einem Haus?

Eine Gutachter Hausverkauf ist eine unvoreingenommene professionelle Meinung über den Wert eines Hauses. 

Bei einer Kauf- und Verkaufstransaktion wird ein Gutachten herangezogen, um festzustellen, ob der vertraglich festgelegte Preis angesichts des Zustands, der Lage und der Eigenschaften des Hauses angemessen ist. 

Bei Refinanzierungsgeschäften stellt ein Gutachten sicher, dass der Kreditgeber dem Kreditnehmer nicht mehr Geld aushändigt, als die Wohnung wert ist. Machen Sie sich aber klar, dass Wert und Preis einer Immobilie nur in den seltensten Fällen übereinstimmen.

Banken wollen sicherstellen, dass Hausbesitzer nicht zu viel Geld für eine Immobilie ausgeben, da das Haus als Sicherheit für die Kredit dient. 

Wenn der Kreditnehmer seine abgesprochene Rate nicht mehr bedienen kann und die Zwangsvollstreckung eingeleitet wird, verkauft der Kreditgeber das Haus, um das geliehene Geld zurückzubekommen

Das Gutachten hilft der Bank, sich davor zu schützen, mehr Geld zu verleihen, als sie im schlimmsten Fall zurückerhalten könnte.

Warum brauchen Sie einen Gutachter beim Hausverkauf?

Wenn Sie selber nicht in der Immobilienwirtschaft arbeiten, können die vielen verschiedenen Aspekte des Werts einer Immobilie oft überfordernd auf Sie wirken. 

Und das ist beim Hausverkauf alles andere als förderlich. Vor allem, wenn Sie Ihre Immobilie zum Höchstpreis verkaufen wollen.

Ein Experte kann Ihnen hier die Arbeit abnehmen, sodass Sie sich auf die anderen Aspekte des Kaufs konzentrieren können.

Sie können natürlich auch einen Immobilienmakler engagieren, wenn Sie sich um nichts kümmern möchten. Dieser wird für Sie aber am Ende um einiges teurer. Deshalb sollten Sie hier alle Optionen genau abwiegen. 

Wie der Gutachter beim Hausverkauf den Wert bestimmt:

Wenn Sie ein Haus kaufen, bei der Bank finanzieren und einen Vertrag abgeschlossen haben, ist die Schätzung einer der ersten Schritte im Abschlussverfahren. 

Liegt das Ergebnis des Gutachtens beim oder über dem Vertragspreis, wird die Transaktion wie geplant durchgeführt. Liegt das Gutachten jedoch unter dem Vertragspreis, müssen Sie eventuell weitere Sicherheiten liefern.

Sollte dies nach der Kaufvertragsunterschrift passieren und der Deal womöglich scheitern, kann das sehr peinlich sein. Als Käufer haben Sie den Vorteil, dass ein niedriges Gutachten als Verhandlungsgrundlage dienen kann, um den Verkäufer zu einer Preissenkung zu bewegen. 

Die Bank wird weder Ihnen noch einem anderen potenziellen Käufer ohne weitere Sicherheiten mehr Geld leihen, als das Haus wert ist.

Gutachter beim Hausverkauf: 5 Dinge die Sie als Verkäufer wissen müssen

Als Verkäufer bedeutet eine niedrige Bewertung, dass Sie möglicherweise den Preis Ihres Hauses senken müssen, um es zu verkaufen. 

Es ist unwahrscheinlich, dass Sie einen höheren Verkaufspreis erzielen, außer es handelt sich um einen Barkäufer, der sein Geld schnell anlegen möchte. Sonst möchte eigentlich niemand zu viel für sein Haus bezahlen.

1. Belasten Sie bereits abbezahlte Immobilien erneut

Das Haus muss mindestens so hoch bewertet werden wie der Betrag, den Sie refinanzieren möchten, damit Ihr Kredit genehmigt wird.

2. Wie lange eine Hausbeurteilung dauert

Das Bewertungsverfahren dauert durchschnittlich sieben bis 10 Tage. Der Gutachter besucht die Immobilie und verbringt ein bis zwei Stunden damit, das Innere und Äußere des Hauses zu inspizieren und alles zu bewerten. 

Der Gutachter vergleicht das Haus auch mit anderen ähnlichen, kürzlich verkauften Häusern in der Nachbarschaft (auch “Vergleichsobjekte” genannt). 

Nach der physischen Inspektion und dem Vergleich erstellt der Gutachter einen Bewertungsbericht. Wie viel Zeit der gesamte Prozess in Anspruch nimmt, hängt von der Komplexität des Gutachtens und der Arbeitsbelastung bzw. ist von Gutachter zu Gutachter unterschiedlich.

3. Was kostet ein Gutachter beim Hausverkauf?

Die Kosten für ein Gutachten beim Hausverkauf liegen so zwischen 1.500€ und 2.500€. Die variiert auch mit Größe der Immobilie, bzw. mit dem Umfang des Gutachtens. 

Ist das Gebäude beispielsweise denkmalgeschützt steigt der Umfang des Gutachtens bzw. man benötigt einen speziellen Gutachter. Die kann zu einem Aufpreis führen.

4. Was geschieht nach der Schätzung?

Nach Abschluss des Gutachtens ist der nächste Schritt die Unterzeichnung des Kreditvertrags. Danach wird die Bewilligung an ein Notariat Ihrer Wahl weitergeleitet und in das Grundbuch eingetragen.

5. Was beinflusst das Gutachten am meißten?

Die Lage der Immobilie hat den größten Einfluss auf die Bewertung. 

Der Wert wird beispielsweise negativ beeinflusst, wenn sich das Haus in einer unerwünschten Nachbarschaft befindet oder neben einem Schrottplatz, Stromleitungen oder einer stark befahrenen Straße liegt. 

Auch wenn Sie die Lage der Immobilie nicht ändern können, so können Sie doch etwas gegen andere Faktoren unternehmen, die den Wert des Hauses senken könnten. 

So können Sie z. B. Ihre Fassade verschönern, dafür sorgen, dass das Haus sauber und aufgeräumt ist, und sich um kleinere Reparaturen und routinemäßige Wartungsarbeiten kümmern. 

Oder, wenn Sie eine vermietete Kapitalanlage neu belasten wollen, sollten Sie dafür sorgen, dass die Mieteinnahmen immer auf Marktniveau sind.

Hier unser Blog zum Thema eine vermietete Wohnung verkaufen.

Drei Methoden ein Gutachten beim Hausverkauf zu erstellen:

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Methode 1: Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist ein normiertes Verfahren, um den Verkehrswert oder Beleihungswert einer Immobilie zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wenden Sachverständige insbesondere bei den folgenden Immobilienarten an:

  • alleinstehende Häuser und Immobilien in ländlicheren Gegenden, bei denen Vergleichsobjekte
  • Infrastruktur (zum Beispiel Versammlungshallen oder Konzertsäle)
  • Gewerbeimmobilien
  • denkmalgeschützte Immobilien

Beim Sachwertverfahren werden nach einander folgende fünf Schritte angewandt:

  1. Zunächst kommt es bei der Anwendung des Sachwertverfahrens darauf an, den Bodenwert zu ermitteln. Dabei handelt es sich um den Wert, den der Boden hat, getrennt vom darauf befindlichen Gebäude.
  2. Im nächsten Schritt ermittelt der Sachverständige, wie hoch die Gebäude-Herstellungskosten Ihrer Immobilie sind. Dafür multipliziert man die Regel-Herstellungskosten pro m2 mit der Bruttogrundfläche.
  3. Sind die Herstellungskosten der Immobilie bekannt, kann der Gutachter den Gebäude-Sachwert ermitteln. Um zu erfahren, wie viel die Bausubstanz tatsächlich wert ist, muss die Wertminderung des Gebäudes durch Verschleiß, Abnutzung und andere Alterungsvorgänge berücksichtigt werden.
  4. Nun kann der vorläufige Sachwert der Immobilie berechnet werden, indem man die oben berechneten Werte zusammenführt.
  5. Um nun den endgültigen Sachwert der Immobilie zu berechnen, müssen Sachverständige noch den sogenannten Marktanpassungsfaktor berücksichtigen. Er wird mit dem vorläufigen Sachwert multipliziert.

Methode 2: Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert der Immobilie aus den Mieteinnahmen abgeleitet. Im Vordergrund steht die Frage, wie viel Gewinn ein Käufer mit der Immobilie erzielen kann. Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Wohnimmobilien sowie bei Gewerbeimmobilienangewendet. Auch bei gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien wird das Ertragswertverfahren angewendet, um den Wert der Überschüsse aus Einnahmen und Kosten zu berechnen. Es wird also hauptsächlich bei den folgenden Immobilientypen angewandt:

  • Vermietete Eigentumswohnung
  • Vermietetes Mehrfamilienhaus

Der Ertragswert wird wie folgt berechnet:

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert der Immobilie anhand der erbrachten Erträge: etwa Miete oder Pacht. Zudem ist der Bodenwert maßgeblich. Es gilt folgende Formel zur Berechnung des Verkehrswerts anhand des Ertrags: 

Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen = Wert

Der Wert des Grundstücks und der Wert der baulichen Anlagen wird also getrennt berechnet. Grund ist, dass der Boden seinen Wert nicht verliert, während bei der Wertermittlung der Immobilie von einer bestimmten Restnutzungsdauer auszugehen ist.

Methode 3: Das Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren ist ein standardisiertes Bewertungsverfahren, das den Verkehrswert bzw. Marktwert aus vergleichbaren Immobilien oder Grundstücken ableitet.

Anhand von konkreten Beispielen für das Vergleichswertverfahren erklären wir Ihnen, welche Parameter für diese Methode relevant sind und welche Daten dafür grundsätzlich nötig sind. Es wird also hauptsächlich bei den folgenden Immobilientypen angewandt:

  • Reinhaus
  • Mehrfamilienreinhaus
  • Freie Eigentumswohnung

Das direkte Vergleichswertverfahren ist für die Gutachter Hausverkauf grundsätzlich optimal, wenn die Kaufpreise vergleichbarer Objekte vorliegen. 

Dabei handelt es sich grundsätzlich um Immobilien, die ähnliche Merkmale aufweisen, unter anderem hinsichtlich Lage, Größe oder Zustand. Im Rahmen dieser Methode kann zum Beispiel der Wert eines kürzlich verkauften Nachbargrundstücks, das vergleichbare Eigenschaften aufweist, bei der Immobilienbewertung herangezogen werden. 

Dann gibt es noch das indirekte Vergleichswertverfahren. Dieses kommt zur Anwendung, wenn es keine direkten Vergleichswerte gibt. Dann müssen Sachverständige den Wert der Immobilie anhand von Verkäufen aus der Vergangenheit bestimmen..

Zusammenfassung Gutachter Hausverkauf

Wenn alles reibungslos verläuft, ist die Immobilienbewertung nur ein weiteres Kästchen auf der Checkliste für den Kaufabschluss. 

Wenn der Schätzwert niedriger ist als erwartet, kann sich die Transaktion verzögern oder sogar abgebrochen werden. Unabhängig davon, in welcher Situation Sie sich beim Kauf, Verkauf oder bei der Refinanzierung eines Hauses befinden, kann ein grundlegendes Verständnis der Funktionsweise des Schätzungsprozesses nur zu Ihren Gunsten sein, insbesondere wenn Sie Ihr erstes Haus kaufen.

Ich hoffe wir konnten Ihnen die geläufigsten Methoden aufzeigen, die Gutachter anwenden, um den Wert eines Hauses festzulegen, damit Sie perfekt zum Hausverkauf gerüstet sind.