grundstück erschlossen kosten

Grundstück Erschlossen kosten – alle Kosten werden Ihnen erklärt

In diesem Blog wollen wir über die Kosten sprechen, die entstehen können, wenn ein Grundstück erschlossen wird. Bei einer Erschließung geht es darum, dass Maßnahmen getroffen werden, welche dazu führen, dass das Grundstück zugänglich und schlicht nutzbar gemacht wird. Eine Erschließung wird dann zum Thema, wenn Sie planen auf dem Grundstück zu bauen.

Wie sich die Erschließungskosten im Detail zusammensetzen und ob sich der Erschließungsaufwand bei Ihrem speziellen Objekt lohnt, können Sie hier in Erfahrung bringen.

Was sind Erschließungskosten?

Grundstück erschlossen! Das sind die Erschließungskosten: Als Erschließungskosten werden die Kosten bezeichnet, die ein Bauträger an die Gemeinde  zahlt, wenn er ein Grundstück zur Bebauung nutzbar machen will.

Dies wird als Erschließung bezeichnet. Wenn man nun ein Haus bauen möchte, muss das Grundstück unbedingt nach Baugesetzbuch (BBGB) erschlossen sein. Dazu gehören unter anderem der ordnungsgemäße Anschluss des Grundstücks an das Stromnetz. Danach ist das Grundstück bereit zur Bebauung.

Einen großen Einfluss auf die Erschließungskosten hat die Lage des Grundstücks. Liegt ein Grundstück verhältnismäßig weit vom Schuss, kann man mit höheren Erschließungskosten rechnen, als wenn das Grundstück im Ballungsraum liegt.

Erschließungskosten können mitfinanziert werden.

Arten der Erschließung

Es wird zwischen zwei Arten der Erschließung unterschieden unterschieden. 

  • Die öffentliche Erschließung: Diese umfasst im allgemeinen alle Erschließungsmaßnahmen bis zur Grundstücksgrenze. Sie wird bei der Gemeinde beantragt, welche dann in der Regel die Arbeiten organisiert und leitet. 
  • Die private Erschließung: Diese bezieht sich auf alle Maßnahmen, die innerhalb der Grundstücksgrenzen bis zum Gebäude getroffen werden. Anders als die öffentliche Erschließung wird die innere Erschließung vollständig vom Bauleiter organisiert.

Grundstück erschlossen kosten entstehen

Die meisten Grundstücke sind beim Kauf bereits erschlossen. Da diese Grundstücke oft teurer sind und weit über Bodenrichtwert angeboten werden, entscheiden sich viele der potentiellen Käufer für ein unerschlossenes Grundstück. 

Unerschlossene Grundstücke sind nicht für die Bebauung nutzbar. Dies gilt besonders für Flächen von Ackerland oder Forst. 

Die günstigen Grundstückspreise für Ackerland locken viele Kaufinteressierte, die sich häufig jedoch nicht des kompletten Risikos bewusst sind, das sie in diesem Fall eingehen. Bei Ackerland kann niemand den genauen Zeitpunkt nennen, wann genau es zu Bauland werden kann

Es lohnt sich in den seltensten Fällen, ein unerschlossenes Grundstück zu erwerben, weil der Erschließungsbeitrag meist so hoch ausfällt, dass der Kauf eines bereits erschlossenen Grundstücks an dieser Stelle rentabler wäre. Eine vollständige Erschließung von Rohbauland kann zwischen 15.000 und 20.000 Euro kosten.

Welche kosten fallen an: Grundstück erschlossen

Grundstück erschlossen. Kosten, die kommen: Die Erschließungskosten sind je nach Art unterschiedlich, Eine öffentliche Erschließung bringt ganz andere Kosten mit sich, als die private Erschließung. Ob Erschließungskosten am Ende anfallen, kann bereits vor dem Grundstückskauf aus BORIS ablesen. Die Abkürzung “ebf” bedeutet, dass keine Erschließungskosten gezahlt werden müssen. Das Kürzel “Ebp” ist dagegen ein Indiz für eine Kostenbeteiligung. 

Öffentliche Erschließungskosten: Die Kosten für die öffentliche Erschließung hängen oft  von unterschiedlichen Dingen ab, weshalb es nicht möglich ist, die exakten Kosten im Vorhinein zu kalkulieren. Jedoch können wir uns Durchschnittswerte anschauen:

  • Anschluss an das Stromnetz: ca. 1.900 Euro bis 3.500 Euro
  • Anschluss an die Wasserversorgung: ca. 1.000 Euro bis 5.000 Euro
  • Anschluss an das Gasnetz: ca. 2.200 Euro. Es ist jedoch möglich, dass dieser

Innere Erschließungskosten: Die private Erschließung muss vom Bauleiter selbst organisiert werden. Folgendermaßen kann sie berechnet werden:

Verlegen der Leitungen und Rohre: 1.500-3.000 Euro pro Wohneinheit. 

Je weiter das Haus von der Grundstücksgrenze entfernt steht, desto höher werden die Kosten für die innere Erschließung wahrscheinlich ausfallen. Durchschnittlich sollte mit einem Kostenaufwand von 12.000 Euro bis 33.000 Euro gerechnet werden.

Nebenkosten

Um die Erschließung von neuem Baugrund in die Wege zu leiten, bedarf es in der Regel einer von einem Gutachter durchgeführten Vermessung. Gelegentlich wird auch ein Bodengutachten erforderlich, welches über die genaue Beschaffenheit des Grundstücks informiert. 

Es ist durchaus ratsam, ein Bodengutachten bereits vor einem Grundstückskauf anfertigen zu lassen, da so genau ermittelt werden kann, ob der Baugrund aufwändigere Gründungsmaßnahmen erfordert. So wird vermieden, dass man eventuell unbebaubaren Grund kauft.

Die ungefähren Kosten für die Vermessung des Grundstücks und des Baugutachtens schlagen nochmal mit 2.500 Euro bis 3.800 Euro zu Buche.

Die Dauer, bis Ihr Grundstück erschlossen ist

Eine genaue Schätzung abzugeben, ist nahezu unmöglich, da Sie beispielsweise keinerlei Einfluss auf die öffentliche Erschließung nehmen können. Nachdem Sie den Antrag auf Erschließung bei der Gemeinde gestellt haben, müssen Sie sich auf die Kommune verlassen und darauf, dass sie die Arbeiten schnellstmöglich veranlasst. 

Machen Sie sich am besten im Vorhinein beim Bauamt schlau, womit Sie bei der öffentlichen Erschließung Ihres Grundstücks voraussichtlich rechnen müssen und wann die Bauarbeiten ungefähr beginnen werden.

Kosten basiert auf folgenden Faktoren

Strom: Die Kosten für einen Stromanschluss liegen in der Regel zwischen 2.000 und 3.000 Euro – je nachdem, wie lang die gelegten Leitungen sein müssen. Da der Stromanschluss unverzichtbar ist, ist an dieser Stelle auf gar keinen Fall Geld zu sparen somit zusätzlich Energie zu gewinnen.

Gas: Der Anschluss an eine Gasleitung ist nicht zwingend. Die Alternative: Installieren Sie einen Flüssigggas-Tank auf dem Grundstück. Alternative ist der Starkstrom – auch wenn die Hitze des Elektroherds sich nicht so gut dosieren lässt. Wer einen Gasanschluss wünscht und ein Leitungsnetz vor Ort hat, kann mit Anschlusskosten in Höhe von etwa 2.000 bis 3.000 Euro rechnen.

Wasser: Ein Wasseranschluss ist ebenfalls immer nötig. Abhängig von der Entfernung zur nächsten Anschlussstelle zahlen Sie dafür zwischen 2.000 und 5.000 Euro. 

Telekommunikation: Die Kosten für einen Telefon- oder Breitbandanschluss fallen vergleichsweise gering aus. Rechnen Sie mit einigen Hundert Euro. In der Regel ist das Einrichten kostenlos, oft wird einfach nur eine Bereitstellungsgebühr erhoben. 

Grundstück erschlossen Kosten errechnen

Da die Kosten für eine Erschließung hauptsächlich von der Gebührenstaffelung der jeweiligen Gemeinde abhängen, gibt es keine genaue Faustformel für die Berechnung. 

Ein Baugrundstück mit 1000 qm soll erschlossen werden. Die Grundflächenzahl liegt bei 0,5, die Geschossflächenzahl bei 0,6.

1. Als Erstes muss die maximal bebaubare Fläche berechnet werden (grundfläche). Die Rechnung lautet wie folgt:

Grundstücksfläche x Grundflächenzahl = zulässige Grundfläche

1000 x 0,5 = 500 m2

2. Zunächst muss auch die Gesamt-Geschossfläche ermittelt werden. Es gilt:

Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = zulässige Gesamt-Geschossfläche

1000 m2 x 0,6 = 600 m2

Es dürfen also maximal 500m2 bebaut werden, mit einem maximalen Wohnraum von 600 m2. 

3. Berechnung für die Abwasser-Erschließungskosten:

8 Euro x 600 = 4.800 Euro.

Hinzu würden noch die Kosten für die restlichen Anschlüsse wie Strom, Gas und Telekommunikation kommen.

Sind die Erschließungskosten steuerlich absetzbar?

Handelt es sich bei dem fraglichen Grundstück um ein betrieblich genutztes Grundstück oder eine vermietete Immobilie, können die Erschließungskosten in voller Höhe abgesetzt werden.

Bei privat genutztem Wohnraum lehnt die Finanzverwaltung die Berücksichtigung der Kosten jedoch grundsätzlich ab. Hierbei gibt es jedoch Ausnahmen. Die Erschließungskosten für privaten Wohnraum fallen in drei Kategorien:

Grundstück erschlossen kosten - Fazit

Wenn Sie ein Grundstück erschließen wollen gibt es einige Dinge zu beachten. Denken Sie daran, dass es bei den kosten eine große Rolle spielt, ob Sie das Grundstück privat nutzen oder nicht.

Machen Sie sich auf jeden Fall vorher bei Ihrer Gemeinde schlau und vermeiden Sie so unschöne Überraschungen.

Diesen ganzen Stress können Sie sich sparen, wenn Sie ein bereits bebautes Grundstück erwerben. Die Kosten sind hier zwar teurer aber Sie können ja auch ein altes Haus kaufen.

FAQ

Je weiter das Haus von der Grundstücksgrenze entfernt steht, desto höher werden die Kosten für die innere Erschließung wahrscheinlich ausfallen. Durchschnittlich sollte mit einem Kostenaufwand von 12.000 Euro bis 33.000 Euro gerechnet werden.

Wie lange dauert es ein Grundstück zu erschließen?

Wenn Sie ein grundstück erschließen wollen, müssen Sie vor allem eines tun: Machen Sie sich auf jeden Fall vorher bei Ihrer Gemeinde schlau und vermeiden Sie so unschöne Überraschungen.

Folgendermaßen lassen sich die Kosten berechnen:

Grundstücksfläche x Grundflächenzahl = zulässige Grundfläche
1000 x 0,5 = 500 m2

Zunächst muss auch die Gesamt-Geschossfläche ermittelt werden. Es gilt:
Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = zulässige Gesamt-Geschossfläche
1000 m2 x 0,6 = 600 m2

Es dürfen also maximal 500m2 bebaut werden, mit einem maximalen Wohnraum von 600 m2.
Berechnung für die Abwasser-Erschließungskosten:
8 Euro x 600 = 4.800 Euro.

Hinzu würden noch die Kosten für die restlichen Anschlüsse wie Strom, Gas und Telekommunikation kommen.