Grunderwerbsteuer absetzen

Grunderwerbsteuer absetzen: Drei Möglichkeiten zum Geld sparen

Wenn man eine Immobilie kauft, kann man die Grunderwerbsteuer absetzen lassen, sollten gewisse Voraussetzungen erfüllt sein. Hier erläutern wir Ihnen, wie und unter welchen Umständen Sie die Grunderwerbsteuer absetzen können.

Grunderwerbsteuer absetzen: Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Beim Erwerb einer Immobilie macht die Grunderwerbsteuer in der Regel einen großen Teil der Kaufnebenkosten aus. 

Die ‚Grunderwerbsteuer‘ hat einen irreführenden Namen, da sie auf den Wert der ganzen Immobilie angesetzt wird, und nicht nur auf den des Baugrunds. Der Steuersatz beträgt zwischen 3,5% und 6,5% . nun muss man sich ins Gedächtnis rufen, dass beim Immobilienkauf große Summen bewegt werden.

Dies auf 250.000,- Euro sind eben auch schon 8750,- -16.250,00-Euro. Dazu kommt, dass jedes Bundesland jeweils noch individuell an der Steuerschraube drehen kann.

Wie hoch die Grunderwerbsteuer ist, ist wie gesagt abhängig vom Standort der Immobilie innerhalb Deutschlands. Außerdem hängt die Höhe der Grunderwerbssteuer auch von der Höhe des Kaufpreises der Immobilie ab.

So hoch ist die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern:

Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen: Vermietung macht es möglich!

Ob du tatsächlich die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen lassen kannst, hängt allein von der zukünftigen Nutzung der Immobilie ab: Sollten Sie das Haus oder die Wohnung des Eigenutzes wegen gekauft haben, müssen wir Sie leider enttäuschen: Die Grunderwerbsteuer kannst du leider nicht absetzen.

Anders jedoch, wenn du auf irgendeine Weise aus der Immobilie Einkommen erzielen willst. In den folgenden Fällen kannst du die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen lassen:

  • Direkt und in voller Höhe als beispielsweise Werbungskosten
  • als Abschreibung über mehrere Jahre hinweg.

Wie Sie sehen haben Sie als Kapitalanleger keine Probleme die Grunderwerbsteuer absetzen zu lassen.  

Dann kannst du alle Ausgaben, die rund um das Gebäude anfallen, bei der Steuererklärung geltend machen, als Ausgaben aus Vermietung und Verpachtung.

Nicht vergessen: Das heißt außerdem, dass alle Einnahmen aus der Vermietung versteuert werden müssen.

Sollten Sie Ihre Immobilie zu gewerblichen Zwecken selbst nutzen, und sollte es nur eine Teilfläche in Form eines Büros sein, können Sie ebenfalls die Grunderwerbsteuer absetzen lassen. Auch hier muss die Steuer mit dem Kaufpreis abgeschrieben werden.

Wenn Du ein Haus oder eine Wohnung vermietest musst du die Einnahmen, die daraus entstehen, versteuern. Es handelt sich bei den Einnahmen nämlich um eine der insgesamt sieben Einkunftsarten, die das Einkommensteuergesetz (EStG) in § 2 Abs. 1 definiert.

Hier der Originalauszug des Bundesamts für Justiz

Umfang der Besteuerung, Begriffsbestimmungen

(1) 1Der Einkommensteuer unterliegen 

1. Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft,

2. Einkünfte aus Gewerbebetrieb,

3. Einkünfte aus selbständiger Arbeit,

4. Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit,

5. Einkünfte aus Kapitalvermögen,

6. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung,

7. sonstige Einkünfte im Sinne des § 22,

Weitere Vorteilen Grunderwebsteuer absetzen vermietung

Eine Vermietung bietet auch weitere Vorteile, die Selbstnutzer nicht haben. So können Sie beispielsweise bei Vermietung auch die Notarkosten steuerlich geltend machen und dadurch Ihre Steuerlast lindern. 

Das gilt ebenfalls für die Grunderwerbsteuer, welche immer beim Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks oder sonstigen Immobilien anfällt.

Grundsätzlich können Vermieter die Kosten rund um die Vermietung der Immobilie auf zwei Arten von der Steuer absetzen:

  • Direkt und in voller Höhe als beispielsweise Werbungskosten
  • als Abschreibung über mehrere Jahre hinweg.

Da die Grunderwerbsteuer während des Kaufes fällig wird, gilt sie als Teil der Anschaffungskosten. Anschaffungs- und Herstellungskosten werden immer als Abschreibung für Abnutzung abgeschrieben. Die Grunderwerbsteuer und Werbungskosten sind somit in der Regel nicht gleichzusetzen. Vielmehr wird die Steuer über die Jahre hinweg abgeschrieben.

Grunderwerbsteuer absetzen privat: So musst du vorgehen!

Die Abschreibung über mehrere Jahre hinweg ist nur für Objekte möglich, die sich abnutzen. Nach aktueller Rechtslage sind Grund und Boden ausgeschlossen, weil diese sich nicht abnutzen können. 

Ein darauf errichtetes Gebäude kann dies wiederum schon und kann außerdem abgerissen oder neu errichtet werden. Diese Regelung gilt, da das Grundstück von diesen Prozessen nicht betroffen ist.

Sollten Sie also die Grunderwerbsteuer tatsächlich absetzen wollen, müssen Sie sämtliche Anschaffungs- und Herstellungskosten zusammen tragen und anschließend gegen den Bodenwert rechnen. Diese Summe gilt als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.

Betrachtet man die Steuererklärung kann beim Immobilienkauf die Grunderwerbsteuer mit ein paar Kniffen gesenkt werden. Da diese von den einzelnen Bundesländern bestimmt wird und vom Kaufpreis abhängt, muss sie im notariell Kaufvertrag beglaubigt werden. 

Kaufen Sie mit der Immobilie auch bewegliche Wirtschaftsgüter, wie beispielsweise eine Einbauküche oder einen Jacuzzi, können Sie hierfür idealerweise einen separaten Kaufvertrag abschließen.

Einkünfte

Vermieter benötigen unbedingt das Formular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Als Teil der Anschaffungskosten wird die Grunderwerbsteuer in der Steuererklärung nicht nochmal extra erwähnt, sondern zusammen mit den gesamten Kaufnebenkosten. Die Absetzungen, die über die Jahre entstehen, kann wie gesagt abgesetzt werden.

Hast Du alle Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung zusammengerechnet und um die Werbungs- und Anschaffungskosten verringert, erhältst Du die zu versteuernden Mieteinnahmen. Diese werden danach zu den, wenn vorhanden, sonstigen Einkünften hinzugerechnet und durch mögliche Grundfreibeträge gemindert. 

Sollte gewisse Umständen eintreten, sind die Mieteinnahmen steuerfrei, wenn das zu versteuernde Einkommen den Grundfreibetrag von 9.000 Euro für Alleinstehende und 18.000 Euro für Ehepaare nicht übersteigt.

Dem Finanzamt reicht es in der Regel nicht, wenn lediglich die verschiedenen Summen in den entsprechenden Zeilen eingetragen wird. Sie fordern in der Regel Zahlungsnachweise. 

Erstellen Sie hierzu eine Auflistung aller Herstellungs- und Anschaffungskosten und füge diese zusammen mit den jeweiligen Belegen der Anlage V und Deiner Steuererklärung bei.

Um die Grunderwerbsteuer absetzen zu lassen, sollten Sie alle Rechnungen mit Belegen bezahlen. So haben Sie definitiv einen Zahlungsnachweis, den das Finanzamt akzeptieren muss. 

Barzahlungen, die Sie nicht belegen können, kann das Finanzamt unter Umständen ausschlagen..

Grunderwerbsteuer absetzen: Haus selber bauen oder Wert herunter rechnen!

Die Grunderwerbsteuer wird, wie besprochen, immer zu dem Zeitpunkt erhoben, an dem der Notartermin stattfindet. Steht also zu diesem Zeitpunkt ein Gebäude auf dem gekauften Grundstück, ist dies fest damit verbunden, und dessen Wert wird mit versteuert. Stehen bewegliche Gegenstände auf dem Grund, zum Beispiel eine Sauna, so werden diese bei der Steuer nicht berücksichtigt.

Sollte das Grundstück unbebaut sein, fällt die Steuer nur auf den Wert des Grundes an. Wird das Gebäude also später darauf errichtet, wird es nicht besteuert. 

Achtung: Hier verbergen sich allerdings juristische Fallstricke! Dem Finanzamt muss genauestens dargestellt werden, dass der Grund nicht mit der Absicht gekauft wurde, es zu bebauen.

Es ist rechtlich gesehen vollkommen in angemessen, ein Grundstück zu erwerben, ohne spezielle Pläne zur Bebauung zu haben, jedoch erst nach der Beurkundung des Kaufvertrags seine Meinung zu ändern, und gleich mit dem Bebau zu beginnen.

Selbst wenn den Finanzämtern bekannt ist, dass all dies vorsätzlich geschehen kann, dieser Vorsatz aber nicht leicht zu beweisen ist, ist es schwer Zusammenhänge zu finden. 

Ist zum Beispiel der Makler sowohl für den Käufer, als auch für den Bauträger tätig, dann hegt das Finanzamt einen berechtigten Verdacht: Und dieser Verdacht genügt! 

Auch wenn der Makler in der gleichen Adresse seinen Geschäftssitz hat wie der Bauunternehmer. Dann verlangt das Finanzamt Nachzahlung.

Teure Gegenstände, die zum Gebäude gehören, wie zum Beispiel die Küche, aber auch jedes andere Mobiliar, Sauna, Fitnessgeräte, Werkstattgegenstände und so weiter, sollten wie gesagt deshalb in separaten Kaufverträgen übernommen werden, so dass deren Wert nicht in der Beurkundung bei Notarvertragsunterschrift auftaucht.

FAQ

Wenn man eine Immobilie kauft, kann man die Grunderwerbsteuer absetzen lassen, sollten gewisse Voraussetzungen erfüllt sein. Hier erläutern wir Ihnen, wie und unter welchen Umständen Sie die Grunderwerbsteuer absetzen können.

Beim Erwerb einer Immobilie macht die Grunderwerbsteuer in der Regel einen großen Teil der Kaufnebenkosten aus. Die ‚Grunderwerbsteuer‘ hat einen irreführenden Namen, da sie auf den Wert der ganzen Immobilie angesetzt wird, und nicht nur auf den des Baugrunds. Der Steuersatz beträgt zwischen 3,5% und 6,5% . nun muss man sich ins Gedächtnis rufen, dass beim Immobilienkauf große Summen bewegt werden.