Fix und Flip

Fix und Flip – 11 wichtige Schritte zum Erfolg

Sie denken darüber nach, zum ersten Mal ein Fix und Flip zu machen und sind ein wenig nervös? Sehr Gut! Auch wenn Sie denken, dass Sie sich bereits informiert haben, ist es immer eine gute Idee, Ihre Grundlagen zum Thema Renovierung und Hausverkauf aufzufrischen, bevor Sie eine größere Summe Geld investieren. Denken Sie immer daran: Nur Dummköpfe rennen Kopflos in die nächste Investitionsmöglichkeit.

Was ist Fix und Flip?

Die Grundlage des Prinzips ist, dass ein Investor eine Wohnung mit einem Problem kauft, dieses löst und dann die Wohnung mit einem Gewinn weiterverkauft. Die Immobilie könnte aufgrund von Vernachlässigung oder weil der derzeitige Eigentümer nicht für die Instandhaltung aufkommen konnte, baufällig geworden sein. 

Manchmal braucht die Immobilie nur eine ästhetische Auffrischung, häufiger jedoch sind größere Renovierungsarbeiten erforderlich. Sehr häufig sind auch besonders alte Mietverträge, die den Ertragswert der Immobilie unten halten, das zu lösende Problem.

Kurz gesagt: „Fix“ steht für das lösen der Probleme und „Flip“ für den anschließenden Weiterverkauf.

Fix und Flip - Großunternehmen versus private Nebentätigkeit

Es gibt zwei Wege auf die du Fix und Flip betreiben kannst. Einmal ein professioneller Großhandel und im privaten Bereich

Ersteres ist zwar auf lange Sicht finanziell deutlich lohnenswerter, letzteres dagegen ist besonders dadurch interessant, dass jeder eigentlich einfach so damit anfangen kann.

  1. Der Großhandel: Sie können den Kaufvertrag an den Nachkäufer abtreten. Sie können über eine doppelte Treuhandgesellschaft. Als Profi gibt es viele Kniffe, die den Handel mit Immobilien einfacher machen und das Risiko unten halten. Allerdings benötigen Sie meist viel Knowledge im Bereich Business und Finanzen. Außerdem brauchen Sie ein weit gespanntes Netzwerk von Maklern, Kapitalanlegern und Handwerkern, um hier das Maximum rauszuholen.
  2. Als Privatperson: Beim Fix und Flip erwirbt ein Investor eine Immobilie, renoviert sie, um ihren Wert zu steigern, und inseriert sie dann in Immoscout24 oder Ebay-Kleinanzeigen, um sie an einen Endverbraucher zu verkaufen. Dabei nutzt der Investor seine Kontakte zu Bänkern, für eine gute Finanzierung, und Handwerkern.

Fix und Flip - So wirken Sie den Risiken entgegen

Wie können Sie also das Beste aus diesen Gelegenheiten machen? Und was passiert mit Ihrem Geld, wenn es zu lange dauert, bis Sie die Immobilie an den Mann gebracht haben?

Der Erfolg der “Fix-and-Flip”-Methode hängt vom richtigen Kaufpreis ab, ebenso wie von der Festlegung eines realistischen Budgets für die Renovierung und dessen Einhaltung. Ein dritter wichtiger Punkt, den man bei der Planung einer erfolgreichen Immobilieninvestitionsstrategie im Auge behalten sollte, ist die richtige Preisgestaltung für die Immobilie, damit sie rechtzeitig verkauft wird.

Wenn es zu lange dauert, bis eine Immobilie verkauft wird, kann dies für Sie teuer werden. Dies sind die drei Hauptprobleme bei Fix und Flip:

Zinskosten

Zinskosten sind die monatlichen Kosten für das für das Projekt geliehene Geld. Dies setzt voraus, dass der Investor einen Kredit für die Immobilie aufgenommen hat. Wenn Sie die Immobilie Bar gekauft haben, können Sie diesen Punkt vernachlässigen.

Opportunitätskosten

Opportunitätskosten sind die Kosten, die entstehen, wenn Sie Ihr Geld nicht in ein anderes Projekt investieren können. Wenn z. B. der Preis einer Immobilie zu hoch ist und sie auf dem Markt bleibt und nicht verkauft wird, verpasst der Investor möglicherweise eine großartige Gelegenheit, eine andere Kapitalanlage zu erwerben.

Kapitalkosten

Dies sind die Kosten, die ein Investor für das in das Projekt investierte Geld verlangen sollte. Dieser Betrag sollte darauf basieren, welche Art von Rendite der Immobilieninvestor erzielen könnte, wenn er sein Geld anderweitig investiert hätte. Es bringt nichts bei einem Deal 30.000€ Gewinn zu machen, wenn Sie in der gleichen Zeit in der Firma das doppelte verdienen könnten.

Fix und Flip Steuern und Gesetze

Generell gilt: Wenn Sie einen Gewinn erzielen, müssen Sie darauf Steuern zahlen. Wenn Sie nur ein oder zwei Objekte “veräußert” haben, gelten Sie zumindest aus Sicht des Finanzamtes noch nicht als gewerblicher Immobilienhändler. Wenn Sie aber innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte erfolgreich verkauft haben, müssen Sie entsprechend Steuern zahlen.

Daher ist es sinnvoll, dass Sie sich bei Flippern immer an die Obergrenze halten. Übrigens: Wenn Sie als Privatperson Fix-and-Flip-Projekte durchführen, können Sie die Spekulationssteuer umgehen und die Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen.

Sobald Sie Fix and Flip jedoch professionell betreiben, ist es ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren. Denn je nach dem erzielten Gewinn können hohe Steuerabgaben auf Sie zukommen. Außerdem müssen Sie möglicherweise viel mehr Steuern zahlen, nur weil Sie Ihre Steuererklärung unvollständig oder falsch abgegeben haben. Ein Berater kennt sich in diesem Bereich bestens aus und ermittelt den für Sie angemessenen Betrag.

11 Schritte für einen erfolgreichen Fix und Flip

Diese 11 Schritte sollten Sie befolgen, wenn Sie einen Fix und Flip erfolgreich abschließen wollen. 

1. Arbeiten Sie sich in einen Immobilienstandort hinein

Es mag wie ein Klischee klingen, aber grundsätzlich sind gute Immobiliendeals auch bei schlechter Marktlage möglich. Schließlich sollten Sie sich keine Gedanken darüber machen, wo sich Ihr Markt gerade befindet. Stattdessen sollten Sie sich in erster Linie Gedanken darüber machen, in welche Richtung sich der Markt entwickelt und wie schnell der Bestand verkauft wird. Sie können eine Immobilie immer unter Marktpreis erwerben, egal wo der Quadratmeterpreis jetzt steht.

Auch die Micro Lage macht einen großen Teil des Potentials Ihres Flips aus. Deswegen beobachten Sie die Preise an Ihrem Standort genau und über einen gewissen Zeitraum.

2. Richtung des Marktes zu bestimmen

Es mag wie ein Klischee klingen, aber der Markt ist immer richtig, um Häuser zu verkaufen. 

Schließlich sollten Sie sich keine Sorgen darüber machen, wo Ihr Markt gerade ist.

Die Immobilienpreise steigen

In einem Verkäufermarkt steigen die Immobilienpreise. Das bedeutet, dass sich der Markt in eine Aufwärtsrichtung bewegt und die Häuser schnell verkauft werden.

In einem solchen Markt sind die Preise für eine Immobilie, die Sie gekauft, umgebaut und dann vermarktet haben, wahrscheinlich etwas höher. Das ist eine gute Sache. So weht Der Wind in Ihren Segeln!

Der Hauptvorteil eines Verkäufermarktes besteht darin, dass Häuser schnell und zu einem Preis verkauft werden, der in der Nähe des Verkaufspreises oder sogar darüber liegt. Nachteil ist jedoch, dass es schwieriger ist, unterbewertete Immobilien zu finden.

Die immobilienpreise sind rückläufig

Auf der anderen Seite und in einem Käufermarkt kann der reparierte Wert einer Immobilie am Ende niedriger sein als Sie erwarten oder zum Zeitpunkt des Kaufs schätzen. Außerdem kann es länger dauern, Ihre Immobilie nach Abschluss der Renovierungsarbeiten zu verkaufen.

Der Kauf einer Immobilie mit dem Wissen, dass sie in der Zukunft weniger wert sein könnte, macht vielen Menschen Angst. Es gibt jedoch immer noch Möglichkeiten, in einem Käufermarkt Geld zu verdienen.

Auf einem Käufermarkt gibt es wesentlich mehr motivierte Verkäufer, die für niedrigere Preisangebote offen sind. Das Geheimnis beim Verkauf von Häusern auf einem Käufermarkt besteht darin, den Angebotspreis zu senken, um die sinkenden Preise und die längeren Wartezeiten zu kompensieren.

3. So finden Sie den Fix-und-Flip Deal

Beim Verkauf von Häusern kaufen Sie baufällige oder veraltete Immobilien, renovieren sie und verkaufen Sie diese mit Gewinn. Fix-und-Flip-Investoren müssen in der Lage sein, unterbewertete Immobilien zu finden, sie zu bewerten und Auftragnehmer zu verwalten, um sicherzustellen, dass ihre “Flips” pünktlich und innerhalb des Budgets abgeschlossen werden.

Es ist heute nicht mehr so einfach wie früher, Immobilien zu finden, die sich zum Reparieren und Verkaufen eignen, da wir uns gerade am Ende eines Verkäufermarktes befinden. Da der Immobilienmarkt aber kein sehr dynamischer Markt ist, wird der Prozess der fallenden Preise schleichend kommen und eventuell komplett von der Inflation aufgefangen.

Das große Geheimnis bei der Suche nach Fix-and-Flip-Immobilien besteht heute darin, Immobilien zu finden, die nicht auf dem Markt sind, und Hausbesitzer, die hoch motiviert sind zu verkaufen. Dabei kann es sich um Hauseigentümer handeln, die aufgrund von Umständen, die sich ihrer Kontrolle entziehen, wie Zwangsvollstreckung, Scheidung, Arbeitsplatzverlust oder Konkurs, in eine finanzielle Notlage geraten sind.

Wie in der Einleitung bereits erwähnt müssen Sie den Verkäufern Ihre Probleme abkaufen. Je mehr Probleme Sie einkaufen, um so mehr Gewinn können Sie aus der Immobilie schlagen. Denken Sie aber daran, dass auch Sie in der Lage sein müssen, diese Probleme zu lösen. Sonst können Sie große Probleme bekommen.

4. Planen Sie die Renovierung für Fix und Flip

Sobald Sie eine gute Fix-und-Flip-Gelegenheit gefunden haben, müssen Sie die Immobilie bewerten, um sicherzustellen, dass Sie wissen, worauf Sie sich einlassen, bevor Sie sie kaufen. An diesem Punkt machen viele neue Fix-und-Flip-Anbieter Fehler, die ihre Karriere beenden.

Um zu verhindern, dass Ihnen das passiert, lesen Sie meinen Artikel zum Thema Immobilien renovieren und vekaufen.

5. Legen Sie den richtigen Kaufpreis fest

Sie verdienen Geld, wenn Sie die Immobilie kaufen, nicht wenn Sie sie verkaufen. Mit anderen Worten: Der Preis, den Sie für die Immobilie zahlen, bestimmt den Gewinn, den Sie beim Verkauf erzielen werden. Wenn Sie zu viel bezahlen, werden Sie wahrscheinlich überhaupt keinen Gewinn machen. Dieser Fehler ist häufiger, als Sie vielleicht denken.

Jeder, der seit langem investiert, hat schon einmal den Fehler gemacht, zu viel für eine Immobilie zu bezahlen. Legen Sie ein konservatives Renovierungsbudget fest und planen Sie großzügige Risikorücklagen ein. So gehen Ihnen vielleicht einige Mittelklassedeals durch die Lappen, allerdings wird des Deal, auf den es am Ende hinausläuft, der absolute Hammer sein.

6. Verhandeln Sie den Preis und die Bedingungen

Sobald Sie Ihren Angebotspreis für Ihre Fix-und-Flip-Immobilie festgelegt haben, müssen Sie den Preis und die Bedingungen mit dem Verkäufer aushandeln. Für manche Menschen ist das Verhandeln eine Selbstverständlichkeit, für andere braucht es vielleicht ein wenig Übung.

Ich habe die Erfahrung gemacht, dass der beste Weg, den besten Preis für Fix-and-Flip-Immobilien auszuhandeln, darin besteht, sich mit dem Verkäufer persönlich zu treffen und ihm Ihre Bedenken bezüglich der Immobilie offen und ehrlich mitzuteilen. Erläutern Sie, wie viel Arbeit es sein wird, die Immobilie “wiederverkaufsfähig” zu machen, und betonen Sie, dass Ihr Gewinn nicht garantiert ist.

Erinnern Sie sie dann daran, warum Ihr Angebot das Beste ist. Wenn der Verkäufer Ihr Angebot annimmt und schnell zum Abschluss kommt, kann er sein Leben problemlos fortsetzen.Bieten Sie auch an den Notartermin zu organisieren. Die meisten Verkäufer schieben den Verkauf Ihrer Immobilie nur vor sich her, weil Sie sich nicht um die Organisation kümmern möchten.

Verhandeln Preis für Fix und Flip

7. Finden Sie die richtige Finanzierung

Bei der Finanzierung von Fix-und-Flip Objekten sind diese Kreditarten die häufigsten:

  1. Annuitätendarlehen: Dieses Finanzierungsmodell wird in der Regel für langfristige Finanzierungen genutzt. Es kann eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, sollte die Finanzierung am Ende aufgelöst werden.
  2. Variable Finanzierung: Eine Variable Verzinsung ist eine Finanzierungsart, bei welcher sich der Zinssatz meist an dem aktuellen Leitzins orientiert. Variabel heißt, dass der reale Zinssatz regelmäßig neu berechnet wird. Der große Vorteil hierbei ist, dass keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, wenn du den Kredit auflösen möchtest. Die Zeitpunkte an denen der Zinssatz geändert wird, wird auch im Kreditvertrag festgelegt.
  3. Kreditlinie für Fix und Flip: Hier handelt es sich um ein ähnliches Modell, wie bei der variablen Finanzierung. Keine Vorfälligkeitsentschädigung, hierfür jedoch eine Bearbeitungsgebühr beim Einrichten des Kredits. Hauptunterschied zur variablen Finanzierung ist es, dass der Kreditrahmen nach Verkauf des Objektes bestehen bleibt. Diese Finanzierungsmethode ist unsere Empfehlung. Fragen Sie danach bei Ihrer Hausbank oder kontaktieren Sie einen Immobilienexperten.

8. Bauen Sie sich ein kleines Fix und Flip Netzwerk

Wenn Sie neu in diesem Geschäft sind, sollten Sie sich mit den besten und erfahrensten Leuten umgeben, die Sie finden können. Ob Sie es glauben oder nicht, es gibt eine Menge verschiedener Fachleute, die an einem Fix-and-Flip-Projekt beteiligt sein können. Im Folgenden finden Sie eine Liste der Experten, mit denen Sie möglicherweise sprechen sollten:

9. Machen Sie die Immobilien zu Ihrem Eigentum

Haben Sie alles gründlich untersucht? Haben Sie alle Ihre Kostenvoranschläge erhalten? Welche Probleme könnten nach Ihrem besten Wissen und Gewissen später auf Sie zurückfallen? Dies ist Ihre letzte Gelegenheit, eine Pause einzulegen oder ganz zu gehen. Nehmen Sie diesen Schritt nicht auf die leichte Schulter.

Wenn Sie sich sicher sind, dass Ihre Fragen beantwortet sind und die Ihnen bekannten Probleme gelöst werden können, wenn sie auftreten, gehen Sie ins Büro und unterschreiben Sie selbstbewusst den Papierkram für den Kauf nun können Sie erstmal aufatmen.

10. Fix und Flip: Der 'Fix'

Jetzt beginnt die eigentliche Arbeit! Es ist an der Zeit, das Haus umzugestalten.

Einer der größten Fehler, den neue Flipper machen, ist, dass sie versuchen, alle Arbeiten selbst zu erledigen. Selbst wenn Sie ein professioneller Bauunternehmer sind und dieses Vorgehen planen, werden Sie dennoch Angebote von anderen Bauunternehmern einholen wollen. Die Kreditgeber werden Angebote von mehreren Bauunternehmen verlangen.

Es ist unwahrscheinlich, dass Sie die Kosten für die Umgestaltung der Immobilie vor dem Verkauf selbst tragen können. Aber es reicht nicht aus, abends und an den Wochenenden an Ihrer Immobilie zu arbeiten. Sie müssen die Renovierung Ihres Hauses schnell abschließen.

Holen Sie also mehrere schriftliche Angebote von Bauunternehmern ein und planen Sie, diese in Anspruch zu nehmen, um das Projekt schneller abzuschließen und sich auf die Suche nach dem nächsten Projekt zu konzentrieren. Glauben Sie mir, das Geld, das Sie für Bauunternehmen ausgeben, wird sich auf lange Sicht am besten auszahlen (ROI).

11. Fix und Flip: Der 'Flip'

Ein weiterer häufiger Fehler, den Reparateure begehen, ist, dass sie bei der Vermarktung des Hauses nach dessen Fertigstellung zu kurz kommen. Ich weiß, dass Sie sich nach wochenlanger harter Arbeit wahrscheinlich darauf freuen, Ihr Meisterwerk auf den Markt zu bringen. Aber hier dürfen Sie nicht am falschen Ende sparen. Jeder Immobilienmakler, der etwas auf sich hält, wird Ihnen das bestätigen: Die Vermarktung und der Verkauf von Häusern ist harte Arbeit.

Bevor Sie das Schild “Zu verkaufen” in den Garten stellen, sollten Sie unsere Checkliste zu den Themen „Hausverkauf“ und „Immobilienverkauf ohne Makler“ . Beim Verkauf eines Hauses geht es darum, den Käufer dafür zu begeistern, in diesem Haus zu leben. Wenn er unfertige Details, Bauschutt oder staubige und schmutzige Fenster sieht, wird er denken, dass Sie an Stellen gespart haben, die er nicht sehen kann.

Als Nächstes müssen Sie die Immobilie in Szene setzen. Es ist allgemein bekannt, dass sich inszenierte Immobilien schneller und zu einem höheren Preis verkaufen als unbewohnte Objekte.

Fix und Flip ohne Eigenkapital

Nirgendwo steht, dass ein Investor ein Geschäft mit seinem eigenen Geld finanzieren muss. Wie sich herausstellt, stehen den heutigen Anlegern mehrere Möglichkeiten zur Finanzierung eines Geschäfts zur Verfügung, von denen keine erfordert, dass Sie Kapital aus Ihrer eigenen Tasche verwenden. Man kann sogar mit Fug und Recht behaupten, dass der Einsatz von Fremdkapital der Goldstandard ist, zumindest wenn es um Investitionen in Immobilien geht.

Bedenken Sie allerdings, dass wir uns nun wieder auf einem Käufermarkt befinden. Sie können die Immobilie nur ohne Eigenkapitaleinsatz kaufen, wenn der Kaufpreis, trotz Renovierung, weit unter dem Marktwert der Immobilie liegt. Nur so lässt sich langfristig mit Immobilien Geld verdienen.

5 Kapitalbeschaffungsalternativen

1.         Private Kreditgeber

2.         Großhandel

3.         Co-Investments

4.         Cash

5.         Mietkauf.

Fix und Flip - Drei wichtigsten Grundprinzipien

Um mit Fix und Flip erfolgreich zu sein, empfehlen wir Ihnen, diese drei Grundsätze zu befolgen. 

1. Klein anfangen und langsam hocharbeiten

Dieser Gedanke wurde in allen unseren Tipps für Anfänger bereits kurz angesprochen, aber wir möchten ihn noch einmal vertiefen. Es ist am besten, wenn Sie bei Ihrer ersten Immobilie klein anfangen.

Über welche Art von Projekt sprechen wir? Nun, eine Eigentumswohnung mit einem Gesamtbudget von unter 100.000€ wäre ein guter Anfang.

Wie Sie schnell herausfinden werden, erfordert das Verkaufen von Immobilien, dass Sie viele Hüte aufsetzen und sich mit verschiedenen Branchen oder Praktiken vertraut machen, mit denen Sie noch nie zuvor zu tun hatten. Ein gutes Netzwerk kann Ihnen dabei helfen, aber Sie sollten sich auch nicht zu weit außerhalb Ihrer Komfortzone bewegen.

2. Behalten Sie ihr Budget im Blick

Wie bereits erwähnt, ist ein wesentlicher Bestandteil Ihres Geschäftsplans Ihr Budget. Und zusätzlich zu Ihrem Budget sollten Sie einen Puffer einplanen.Die Realität sieht so aus, dass Sie während der Sanierungsphase oder bei der Veräußerung der Immobilie auf einen Stolperstein stoßen können. Ein Puffer sorgt dafür, dass Sie vorbereitet sind, falls es auf dem Weg dorthin Schluckauf gibt.

3. Definieren Ihre Ausstiegsstrategie

Das Ziel eines Flippers ist es, schnell zu verkaufen und einen Gewinn zu erzielen. Allerdings ist das Reparieren und Verkaufen während COVID-19 und Ukrainekrieg etwas schwieriger geworden als früher.

Fix und Flip Zusammenfassung

Auch heute ist Fix und Flip noch möglich. Auch mit wenig Eigenkapitaleinsatz. Allerdings ist es nicht mehr so einfach eine Vollfinanzierung zu erhalten, wie noch in den letzten 10 Jahren. Der wichtigste Aspekt beim Flippen bleibt in dieser Zeit der Einkaufspreis. Selbst, wenn Sie die Immobilie nicht sofort verkauft bekommen, da der Markt gerade etwas schwieriger ist, haben Sie wegen des guten Kaufpreises einen realen Gegenwert zu den Schulden und sind für den Notfall abgesichert.

FAQ

Fix-und-Flip ist die Strategie, eine Immobilie zu kaufen, sie zu renovieren und sie dann mit Gewinn zu verkaufen. Die Grundlage des Prinzips ist, dass ein Investor eine Wohnung mit einem Problem kauft, dieses löst und dann die Wohnung mit einem Gewinn weiterverkauft.

Auch heute ist Fix und Flip noch möglich. Auch mit wenig Eigenkapitaleinsatz. Allerdings ist es nicht mehr so einfach eine Vollfinanzierung zu erhalten, wie noch in den letzten 10 Jahren. Der wichtigste Aspekt beim Flippen bleibt in dieser Zeit der Einkaufspreis. Selbst, wenn Sie die Immobilie nicht sofort verkauft bekommen, da der Markt gerade etwas schwieriger ist, haben Sie wegen des guten Kaufpreises einen realen Gegenwert zu den Schulden und sind für den Notfall abgesichert.

Generell gilt: Wenn Sie einen Gewinn erzielen, müssen Sie darauf Steuern zahlen. Wenn Sie nur ein oder zwei Objekte “veräußert” haben, gelten Sie zumindest aus Sicht des Finanzamtes noch nicht als gewerblicher Immobilienhändler. Wenn Sie aber innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte erfolgreich verkauft haben, müssen Sie entsprechend Steuern zahlen.

Wenn Sie als Privatperson bereits 10 Jahre Eigentümer der Immobilie sind, entfällt die Spekulationssteuer.