Erbteil verkaufen ohne streit

Erbteil verkaufen – Sie können es so einrichten ohne Familienstreit

Das Erben von äußerst wertvollen Gütern wie einem Haus, Wertpapieren und Bankkonten von einem verstorbenen Verwandten kann ein großer finanzieller Glücksfall sein. Wöllen Sie ein Erbteil verkaufen? 

Um geerbtes Eigentum wie ein Haus durch Verkauf in Bargeld umzuwandeln, muss jedoch ein kompliziertes und manchmal langwieriges Verfahren eingeleitet werden. 

Steuern müssen ebenso berücksichtigt werden wie Gesetze, die regeln, wie mit den Wünschen gemeinsamer Begünstigter umzugehen ist, falls Sie das Haus beispielsweise mit Ihren Geschwistern zusammen geerbt haben. Besondere Regeln können auch gelten, wenn jemand einen Vermögenswert wie ein Rentenkonto erbt.

Ein Finanzberater kann Ihnen helfen, einen Nachlassplan zu erstellen, der den Bedürfnissen und Zielen Ihrer Familie entspricht.

Ohne Erbschein geht nichts

Wenn Sie Ihren Erbteil verkaufen wollen, benötigen Sie in der Regel einen Erbschein, um zu beweisen, dass Sie der rechtmäßige neue Eigentümer sind. 

Es gibt zwei Ausnahmen: Liegt ein beglaubigtes Testament vor oder gibt es einen notariellen Erbvertrag, ist ein Erbschein nicht notwendig. Sie beantragen den Erbschein direkt beim zuständigen Nachlassgericht oder über einen Notar. Die Erteilung des Erbscheins kostet Gebühren. Diese belaufen sich auf ungefähr 0,4% von dem Gesamtwert des Erbes.

Es kann einige Zeit dauern, bis das Nachlassgericht den Erbschein ausstellt. Es ist daher ratsam, ihn rechtzeitig zu beantragen. Erst wenn der Erbschein ausgestellt wurde, können Sie als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.

Wichtig: Geschieht dies innerhalb der ersten zwei Jahre nach dem Erbfall, fallen keine Gebühren an.

Gutachter für Erbteil verkaufen

Es gibt viele Faktoren, die den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen. In erster Linie denkt man hier an die Lage und Größe. Es ist aber auch wichtig, dass Sie den Zustand Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung richtig einschätzen

Gibt es dringende Reparaturarbeiten? Welche Modernisierungsmaßnahmen stehen an? Kann und will ich mir diese leisten? Die Beantwortung dieser Fragen wird Ihnen die Entscheidung erleichtern, ob Sie die Immobilie verkaufen oder behalten wollen.

Ein Gutachter kann dabei behilflich sein. Wenn Sie ein Käufer, Eigentümer oder Verkäufer sind, sollten Sie wissen, wie der Schätzungsprozess funktioniert und wie ein Gutachter den Wert eines Hauses festlegt. 

Wenn Sie selber nicht in der Immobilienwirtschaft arbeiten, können die vielen verschiedenen Aspekte des Werts einer Immobilie oft überfordernd auf Sie wirken. Und das ist, wenn Sie Ihren Erbteil verkaufen wollen, alles andere als förderlich. 

Vor allem, wenn Sie das Maximum rausholen wollen. Ein Experte kann Ihnen hier die Arbeit abnehmen, sodass Sie sich auf die anderen Aspekte des Erbteilverkaufs konzentrieren können. 

Sie können natürlich auch einen Immobilienmakler engagieren, wenn Sie sich um nichts kümmern möchten. Dieser wird für Sie aber am Ende um einiges teurer. Deshalb sollten Sie hier alle Optionen genau abwiegen.

Was Sie von Gutachter erwarten können

Der Gutachter berücksichtigt eine Reihe von Faktoren, darunter: 

  • vergleichbare Häuser auf dem lokalen Markt. 
  • den Standort.
  • das Alter.
  • den Zustand des Hauses.
  • Bauliche Konstruktion.
  • die Materialien.
  • Größe des Hauses.
  • Quadratmeterzahl
  • Aktualisierungen und Verbesserungen
  • die Attraktivität des Hauses
  • die Wirtschaft und den lokalen Markt..

Wenn Sie genau wissen wollen, wie ein professioneller Gutachter den Wert Ihrer Immobilie bestimmt, empfiehlt sich unser Blog über das Wertgutachten beim Hausverkauf. Dort haben wir die drei gängigsten Methoden erläutert.

Wenn Sie eine unverbindliche Kaufpreiseinschätzung von einem Immobilienexperten oder Bausachverständigen haben wollen, kostet dies meist zwischen 300-500€. 

Viele Anbieter offerieren auch eine kostenlose Kaufpreiseinschätzungen Ihres Hauses. Hierbei handelt es sich allerdings nicht um richtige Wertgutachten eines Hauses. Wenn Sie eine bestehende Immobilie bei einer Bank beleihen wollen, schicken diese Oft einen Gutachter aus dem eigenen Lager, der ein Wertgutachten für Ihr Haus erstellt. Dieses kostet Sie in der Regel nichts.

Aber wie viel wird mich ein richtiges Wertgutachten meines Hauses kosten? Die Kosten für ein Wertgutachten Ihres Hauses liegen so zwischen 1.500€ und 2.500€. Die variiert auch mit Größe der Immobilie, bzw. mit dem Umfang des Gutachtens. Ist das Gebäude beispielsweise denkmalgeschützt steigt der Umfang des Gutachtens bzw. man benötigt einen speziellen Gutachter. Die kann zu einem Aufpreis führen.

Haus, Wohnung oder Grundstück als Erbengemeinschaft verkaufen

Wenn Sie in einer Erbengemeinschaft Ihren Erbteil verkaufen wollen, kommt es immer dann zu Spannungen, wenn die Beteiligten sehr unterschiedliche Interessen haben.

Im schlimmsten Fall droht die Zwangsversteigerung der gemeinsam geerbten Immobilie.

Es reicht aus, wenn ein Miterbe die Zwangsversteigerung beantragt. In diesem Fall liegt der Erlös meist deutlich unter dem Verkehrswert. Als neutraler Dritter können wir Ihnen bewährte Lösungen aufzeigen, um die Interessen aller Miterben in Einklang zu bringen.

Das Testament

Sollten Sie Ihren Erbteil verkaufen wollen, kommt es in erster Linie auf das Testament an. Wenn in einem Testament eine einzige Person als Begünstigter und neuer Eigentümer von Vermögenswerten wie einem Haus, Investitionen oder verschiedenen Bankkonten benannt wird, vereinfacht dies die Dinge erheblich. 

Als Alleineigentümer muss sich der Begünstigte nicht mit den Miterben absprechen, wie er über das Eigentum verfügen will.

Häufig werden in einem Testament jedoch mehrere Personen als Begünstigte benannt. Manchmal werden mehrere Personen zu Eigentümern eines einzigen Vermögensgegenstands, z. B. eines Hauses..

Erbschaftssteuern beim Erbteil verkaufen

In Deutschland gilt das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz – auch beim Vererben von Immobilien und Grundstücken. 

Es kommt immer dann zum Einsatz, wenn der Erblasser verstirbt, das Eigentum also „von Todes wegen“ weitergegeben wird. Außerdem findet es Anwendung bei Schenkungen.

Die gute Nachricht: Das Gesetz sieht Steuerfreibeträge vor – und je näher das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erbe, desto höher fallen diese Freibeträge aus. Umgekehrt bedeutet das: Je entfernter die Verwandtschaft, desto niedriger die Freibeträge. Ehegatten und Lebenspartner haben demnach die niedrigste Steuerlast, gefolgt von Kindern, Stief- und Adoptivkindern.

Es folgen Enkel, Eltern und Großeltern, erst dann kommen Geschwister sowie deren Kinder, Stiefeltern und Stiefkinder. Bei einem nahen Verwandtschaftsverhältnis kann es also vorkommen, dass die Erbschaftssteuer ganz entfällt, sofern der Wert der Immobilie den Freibetrag nicht übersteigt. 

Ob dies der Fall ist, hängt auch vom ermittelten Verkehrswert der Immobilie, also dessen Marktwert, ab. Zusammengefasst: Die Besteuerung eines vererbten Hauses berechnet sich aus dessen Verkehrswert, der Höhe des steuerpflichtigen Erbanteils und des Gesamterbes. Danach wird der jeweilige Steuersatz bzw. die Steuerklasse definiert.

Jeder Gewinn unterliegt der Kapitalertragssteuer. Es gibt zwei Arten von Kapitalgewinnen: kurzfristige und langfristige. Kurzfristige Kapitalgewinne entstehen, wenn Vermögenswerte verkauft werden, nachdem sie weniger als ein Jahr lang in Besitz waren. 

Der Steuersatz für kurzfristige Kapitalgewinne entspricht dem normalen Einkommensteuersatz, der je nach Einkommen zwischen 10 % und 37 % liegt.

Der Verkauf von Vermögenswerten, die länger als ein Jahr gehalten werden, unterliegt der Steuer auf langfristige Kapitalgewinne. Die Steuern auf langfristige Kapitalgewinne können je nach Einkommen und Status des Steuerpflichtigen zwischen Null und 20 % liegen. Steuerpflichtige mit höherem Einkommen zahlen in der Regel mehr.

Diese Steuern fallen an beim Erbteil verkauf

Die Punkte Spekulationssteuer und Freibeträge sollten beachtet werden.

Spekulationssteuer Erbteil verkaufen

Die Spekulationssteuer fällt bei Wirtschaftsgütern an. Sie bezieht sich auf die Wertsteigerung, die Objekte zwischen Kauf und Verkauf erfahren. Der Verkäufer muss die Spekulationssteuer bei Häusern, Wohnungen und Grundstücken also bezahlen, sollte er sein Gut innerhalb der Frist für die Spekulationssteuer bei Immobilien verkaufen. Aber wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe hängt von der jeweiligen Versteuerung des Verbrauchers ab.

Bei Verkauf von Wohnungen und Häusern fällt deshalb eine Spekulationssteuer an, da sie zu den privaten Veräußerungsgeschäften zählen, also ist der Gewinn aus dem Haus- oder Wohnungsverkauf nach §23 Einkommensteuergesetz (EStG) einkommensteuerpflichtig. 

Das bedeutet Sie müssen die Spekulationssteuer bezahlen, wenn:

  • Immobilienbesitzer müssen den Immobilienverkauf bei der Einkommensteuererklärung als private Einkünfte angeben und versteuern.
  • das Haus, die Wohnung wurde vermietet oder auf einen anderen Weg, innerhalb der Frist für die Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien, nicht für die eigenen Wohnzwecke genutzt
  • Kam es beispielsweise im Rahmen einer Scheidung zu einer Gütertrennung und ein Ehepartner bekommt die Immobilie zugesprochen, muss dieser die Spekulationssteuer für das Haus bezahlen, sollte er vor Ablauf der Frist verkaufen
  • Sollte die Immobilie gewerblich genutzt werden..
Freibeträge je nach verwandtschaftsgrad

Laut Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz gelten in Deutschland aktuell die folgenden Freibeträge, wenn Sie Ihren Erbteil verkaufen:

  • Geschwister & deren Kinder, Stiefeltern & Schwiegerkinder: 20.000 €
  • Eltern:  100.000 €
  • Großeltern: 100.000 €
  • Ehegatten & Lebenspartner: 500.000 €
  • Kinder: 400.000 €
  • Enkelkinder: 200.000 €.

Einigen Sie sich mit Ihren Miterben

Eine der größten Herausforderungen, wenn Sie Ihren Erbteil verkaufen, besteht darin, die Zustimmung aller Beteiligten zu erreichen. Wenn mehrere Erben ein Familienhaus zugesprochen bekommen, kann es sein, dass einer das Haus behalten und darin wohnen möchte, während die anderen es verkaufen und das Geld aufteilen wollen.

Zumindest benötigt der Testamentsvollstrecker die Zustimmung der Erben zum Verkauf. Die Erben wiederum benötigen die Erlaubnis des Testamentsvollstreckers, um geerbtes Eigentum zu verkaufen.

Manchmal landen Erbstreitigkeiten vor Gericht. Wenn jedoch ein Erbe im Haus der Familie leben möchte, besteht die Lösung oft darin, dass diese Person die anderen auskauft. Wenn dies nicht möglich ist, etwa weil die Immobilie zu teuer ist, kann ein Mediator oder ein Familienanwalt eingeschaltet werden, um eine Lösung auszuhandeln.

Sollten Sie sich in einer solchen Situation befinden, könnte unser Blogs über die Themen „Haus verkaufen und wohnen bleiben“ oder „Haus auf Rentenbasis verkaufen“ interessant für Sie sein.

Einigen Sie für erbteil verkaufen

Erbteil verkaufen fazit

Wenn Sie ein Haus oder einen anderen Vermögenswert von einem verstorbenen Verwandten geerbt haben, sollten Sie sich mit einem erfahrenen Finanzberater beraten, bevor Sie sich für eine Vorgehensweise entscheiden. Die staatlichen Gesetze zur Grundsteuer können kompliziert sein. Ein kostenloser Grundsteuerrechner kann Ihnen die Zahlung dieser Steuern erleichtern.

Das von einem verstorbenen Verwandten geerbte Vermögen kann verkauft und zu Geld gemacht werden. Die Abwicklung eines Nachlasses kann Monate, ja sogar Jahre dauern, und während dieser Zeit können für Häuser oder andere Vermögenswerte Ausgaben wie Steuern, Versorgungsleistungen, Instandhaltung und andere Notwendigkeiten anfallen.

Außerdem müssen die Erben oft die Kosten für notwendige Reparaturen berücksichtigen, bevor sie entscheiden, ob sie ein geerbtes Haus behalten oder verkaufen wollen. Wenn mehr als ein Erbe als Eigentümer einer Immobilie benannt ist, müssen sich die Begünstigten außerdem darüber einigen, wie die Immobilie behandelt werden soll.

FAQ

Lassen Sie sich hierzu von ihrem Immobilienmakler beraten. Eine weitere Möglichkeit, wie Erben Erbteil verkaufen können, ist die Veräußerung an eine Bank. Genau wie beim Verkauf an dritte Personen übernimmt die Bank bei einem Kauf alle erbrechtlichen Rechten und Pflichten des Miterbens.

Ja, man kann seinen Erbteil an die Erbengemeinschaft verkaufen. Ich verweise auf Paragraph 2033 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Darin heißt es: „Jeder Miterbe kann über den Anteil an dem Nachlass verfügen.  Das bedeutet: Jeder kann sein Erbanteil verkaufen.

In § 748 BGB auf den § 2038 Abs. wird geregelt, dass die Erbengemeinschaft die Lasten des Gesamthandsvermögens, einzelner Nachlassgegenstände, Verwaltungs- und Erhaltungskosten sowie Auslagen für eine gemeinsame Benutzung von Erbschaftsgegenständen im Verhältnis ihrer Erbquoten zu tragen hat.

Sollte ein Miterbe es darauf anlegen, kann er den Verkauf der vererbten Immobilie komplett blockieren.