Cash flow Immobilien

Cash Flow Immobilien – wie Sie Ihr Einkommen maximieren können

Wenn Sie in einem Markt mit langfristigem Bevölkerungswachstum leben und bereit sind, in vermietete Immobilien zu investieren, ist einer der größten Vorteile der Cash flow Immobilien. Lesen Sie alles, was Sie wissen müssen, um einen guten Cashflow zu erzielen.

Was ist Cash flow Immobilien?

Vereinfacht ausgedrückt, bezeichnet Cashflow die Bewegung von Geld in und aus einem Unternehmen. Wenn Sie über den Cashflow von Immobilien sprechen, geht es um Geld, das durch die Immobilie generiert wird. (z. B. Wohnungsmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Stellplatzmiete, etc…), 

Auch geht es um Geld, das im Zusammenhang mit der Immobilie ausgegeben wird. Die Investition in Cashflow-Immobilien kann ein effektiver Weg sein, um einen weitgehend passiven Einkommensstrom zu generieren und mit Immobilien Geld zu verdienen.

Immobilieninvestitionen können einen positiven oder negativen Cashflow erzeugen. Wenn eine Immobilie einen positiven Cashflow hat, übersteigen die Einnahmen die Ausgaben. Bei einem negativen Cashflow hingegen übersteigen die Ausgaben die Einnahmen.

Sie kaufen eine Immobilie, setzen einen oder zwei Mieter hinein und kassieren den monatlichen Mietzins. Das hört sich einfach an, aber es gehört schon noch einiges mehr dazu, um sicherzustellen, dass eine vermietete Eigentumswohnung auch eine lohnende Investition ist.

Um als Immobilieneigentümer den Gewinn zu maximieren, ist es wichtig zu wissen, wie man den Cashflow einer Immobilie berechnet. Ein Immobilienberater kann Ihnen dabei helfen, Ihre langfristige Immobilienstrategie zu erarbeiten..

Warum wollen Sie positiven Cashflow Immobilien?

Nun, Sie wollen jeden Monat mehr Geld einnehmen als Sie ausgeben und darum sollten man sich die Kraft des Cashflows zunutze machen. Ein positiver Cashflow ist für Immobilieninvestoren vorzuziehen, da er bedeutet, dass sie mit der Immobilie, die sie besitzen, Geld verdient. 

Je größer die Gewinnspanne ist, desto besser ist die Eigenkapitalrendite.

Ein positiver Cashflow kann auch die Instandhaltung von Immobilieninvestitionen erleichtern, da Sie über einen Überschuss an Barmitteln verfügen, den Sie für Wartung, Reparaturen und Instandhaltung verwenden können.

Cashflow schafft mehr Möglichkeiten. Die Reinvestition von Gewinnen aus einer Kapitalanlage in eine andere Investition ist eine großartige Möglichkeit, Ihr Immobilienportfolio zu optimieren. Auch skalieren genannt.

Das zusätzliche monatliche Einkommen, das Sie erzielen, kann dazu beitragen, eine größere Rücklage zu bilden, die Sie vor unerwarteten Ausgaben schützt.

Ein negativer Cashflow bedeutet, dass ein Investor mit einer Immobilieninvestition Geld monatlich dazulegt. Ein negativer Cashflow kann entstehen, wenn die Immobilie längere Zeit leer steht. Auch wenn die Mietpreise nicht mit den Instandhaltungskosten des Investors oder dem aktuellen Zinsniveau Schritt halten können.

Cash Flow Immobilien berechnen

Die Berechnung des Cash flow bei Immobilien setzt die Kenntnis einiger wichtiger Details über die Immobilie voraus. Folgende Informationen benötigen Sie zur Bestimmung:

1. Bruttomieteinnahmen

Die Bruttomieteinnahmen stellen alle Einnahmen dar, die die Immobilie erwirtschaftet, bevor alle Ausgaben abgezogen werden, einschließlich der Zahlungen für eine Hypothek. Die Miete ist in der Regel die Haupteinnahmequelle, wenn Sie den Cashflow für Wohnimmobilien berechnen. 

Je nachdem, was in Ihrem Mietvertrag steht, können Sie aber auch Einnahmen erzielen, indem Sie den Mietern Gebühren für Haustiere, Verzugszinsen oder andere Gebühren in Rechnung stellen.

2. Gesamtausgaben für Immobilie

Auf der Ausgabenseite sind alle Kosten zu berücksichtigen, die Sie für den Besitz der Immobilie zahlen. Dazu können also Dinge gehören wie:

  • Grundsteuer
  • Versicherung
  • Gebühren für die Hausverwaltung
  • Versorgungsleistungen
  • Instandhaltung und Reparaturen
  • Werbung
  • Rechts- und Beratungskosten

Hier sollten Sie auch die Leerstandsquote der Immobilie angeben. Die Leerstandsquote gibt an, wie viele Tage im Jahr die Immobilie ohne Mieter ist, also dass sie keine Einnahmen generiert. Um die Leerstandsquote der Immobilie zu ermitteln, können Sie im Internet recherchieren.

Einer einfachen Gleichung:

  • Brutto-Cashflow = Bruttomieteinnahmen – alle Ausgaben und Barreserven
  • Netto-Cashflow = Brutto-Cashflow – Steuern
  • Hier ein praktisches Beispiel für die Berechnung des monatlichen Cashflows einer Immobilie:

1. Monatliche Mieteinnahmen: 1.000€

2. Nichtumlagefähiges Hausgeld (Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklagen, Hausmeister, etc…): -132€

3. Bankannuität/Monat: -530€

4. Eigene Instandhaltungsrücklage: -120€

5. Brutto-Cashflow: 218€

6. Steuern: 70€

7. Netto-Cashflow: 148€.

Cash flow Immobilien - die Faktoren im Detail

Diese Faktoren spielen bei Cash flow Immobilien eine wichtige Rolle. 

1. Reparaturen und Instandhaltungsrücklage

Niemand stellt gerne fest, dass sein Mietobjekt eine neue Heizung braucht.

Im Idealfall sollten Sie jeden Monat einen Teil Ihres Einkommens zurücklegen, um diese unerwarteten Kosten zu decken. Manchmal reichen Ihre Rücklagen jedoch nicht aus, um bestimmte Ausgaben zu decken, und Sie müssen in die eigene Tasche greifen, denn es kommt zu einer Sonderumlage.

2. Leerstand bei cash flow immobilien

Dies ist der absolute Cashflow-Killer. Wenn ein Mieter auszieht, fallen manchmal Reparaturen/Reinigungsarbeiten an, die über die Kaution hinausgehen und die Sie übernehmen müssen.

3. Ausbleibende Mietzahlungen bei cash flow immobilien

Hin und wieder kommt es vor, dass Ihr Mieter die Miete nicht pünktlich oder überhaupt nicht zahlt. Der Cashflow ist stark beeinträchtigt, wenn ein Mieter nicht vollständig zahlt, und er ist buchstäblich nicht vorhanden, wenn Ihr Mieter eine Zahlung auslässt. Hinzu kommt, dass Sie nun gezwungen sind, alle Kosten, wie Betriebskosten und Bankrate, aus eigener Tasche zu bezahlen müssen.

4. Grundsteuer und Versicherung

Bedenken Sie, dass Sie auf Ihren Cashflow auch noch Steuern zahlen müssen. Lassen Sie sich hierzu von einem Steuerberater betreuen.

Cash Flow Immobilien Sichern - 5 Tricks

Mit diesen 5 Tricks können Sie sich den Cashflow einer Immobilie sichern.

Mietzins

Die naheliegendste Möglichkeit, den Cash flow Immobilien zu steigern, ist die Erhöhung der Miete für Ihre Immobilie.

Dies kann durch den Erwerb einer Immobilie mit unzureichender wirtschaftlicher Leistung (bei der die derzeitige Miete unter der Marktnachfrage liegen) und die Anpassung des Mietvertrags an die Marktmiete geschehen.

Oder Sie können eine Immobilie renovieren, neue Annehmlichkeiten einbauen und die kosmetische Ausstattung verbessern, um die Miete zu erhöhen.

Langfristige Mieter

Wie bereits erwähnt, sind Fluktuation und Leerstand zwei der größten Cashflow-Killer. Tun Sie also alles, was in Ihrer Macht steht, um langfristige Mieter in Ihrer Immobilie zu haben. Sie können Ihre Chancen auf langfristige Mieter erhöhen, indem Sie sie bei Laune halten.

Das bedeutet, dass Sie auf ihre Wartungsanfragen schnell und professionell reagieren sollten. Das bedeutet auch, dass Sie nicht zu gierig werden sollten, wenn die Miete bei Ablauf der Frist erhöht wird. Manchmal lohnt es sich nicht, eine Mieterhöhung durchzudrücken, nur um dann einen zuverlässigen Mieter zu verlieren.

Vorbeugende Instandhaltung

Große Reparatur- und Wartungskosten können den Cashflow über Monate hinweg zunichte machen. Instandhaltungsrücklagen von angemessener Höhe können Sie vor viel größeren Ausgaben in der Zukunft schützen.

Grunderwerbssteuer absetzen

Beim Erwerb einer Immobilie macht die Grunderwerbsteuer in der Regel einen großen Teil der Kaufnebenkosten aus. Diese beeinflusst auch den Cashflow der Immobilie.

Die ‘Grunderwerbsteuer‘ hat einen irreführenden Namen, da sie auf den Wert der ganzen Immobilie angesetzt wird, und nicht nur auf den des Baugrunds. Der Steuersatz beträgt zwischen 3,5% und 6,5% . nun muss man sich ins Gedächtnis rufen, dass beim Immobilienkauf große Summen bewegt werden.

Dies auf 250.000,- Euro sind eben auch schon 8750,- -16.250,00-Euro. Dazu kommt, dass jedes Bundesland jeweils noch individuell an der Steuerschraube drehen kann.

Wie hoch die Grunderwerbsteuer ist, ist wie gesagt abhängig vom Standort der Immobilie innerhalb Deutschlands. Außerdem hängt die Höhe der Grunderwerbssteuer auch von der Höhe des Kaufpreises der Immobilie ab..

Refinanzierung

Es ist ratsam, sich gelegentlich bei Ihrem Kreditgeber zu erkundigen und die Hypothekenzinssätze zu beobachten. Wenn Sie sehen, dass die Zinssätze sinken, können Sie vielleicht eine Refinanzierung vornehmen, Ihre monatliche Hypothek senken und gleichzeitig Ihren Cashflow erhöhen und das trotz erhöhter Tilgung.

Natürlich müssen Sie alle Zahlen durchgehen und die Kreditgeber- und Abschlussgebühren einkalkulieren, aber behalten Sie die regelmäßige Nachfinanzierung im Hinterkopf!

Cash flow Immobilien - Darum ist es wichtig!

Die Berechnung des Cash flow bei Immobilien ist wichtig, weil Sie damit feststellen können, wie rentabel Ihre Investition ist

Ein Blick darauf, wie viel Miete Sie für eine bestimmte Immobilie verlangen könnten, reicht nicht aus, um ein genaues Bild zu erhalten. Sie müssen zunächst die Betriebskosten des Objekts und die damit verbundenen Schuldentilgungen abziehen, um herauszufinden, wie viel Cashflow Ihnen bleibt.

Wenn Sie eine bestimmte Rendite anstreben, kann Ihnen die Berechnung des Cashflows für Immobilien eine Vorstellung davon vermitteln. Hiermit können Sie berechnen ob eine Immobilie die Erwartungen erfüllen, übertreffen oder verfehlen wird

Es gibt keine feste Rendite, die bei Investitionen in Mietobjekte als wünschenswert gilt. Sie ist weitgehend subjektiv und hängt von dem Mietmarkt ab, in den Sie investieren, sowie von Ihren individuellen Zielen.

Idealer Cashflow Immobilien

In erster Linie hängt der ideal zu erzielende Cash flow Immobilien stark von dem Markt und der Lage ab, in die Sie investieren. Es ist schwer, in einem heißen Markt Objekte mit hohem Cashflow zu finden, aber auch nicht unmöglich

Umgekehrt ist es einfacher, in einem kühleren Markt eine Immobilie zu finden, die Geld einbringt, aber das Risiko eines Leerstands oder anderen Mietausfalls ist erhöht.

Unsere Empfehlung ist die Immobilie in jedem Fall unter ihrem momentanen Verkehrswert zu kaufen, um so auf der sicheren Seite zu stehen.

Entwickelst du deinen Cashflow Immobilien positiv

Mit diesen 4 Punkten können Sie Ihren Cash flow Immobilien positiv entwickeln.

1. Aktuellen Marktpreis

Kaufen Sie immer unter dem aktuellen Marktpreis. Kaufen Sie Mietobjekte immer zu einem Preis, der einen positiven Cashflow ermöglicht.  Auf den meisten Immobilienmärkten sind die Preise heute sehr hoch und sie steigen weiter an. Das bedeutet, dass Sie normalerweise mit einem Abschlag kaufen müssen.  Andernfalls müssen Sie eine höhere Anzahlung leisten, um den gleichen Cashflow zu erzielen.

2. Cash flow Immobilien Analyse

Führen Sie eine vollständige Cashflow-Analyse durch. Halten Sie sich penibel an die hier im Block vorgeschlagene Berechnungsmethode und vergessen Sie nichts!

3. Verwalter

Je besser der Verwalter, um so weniger kopfschmerzen für Sie. Sobald Sie die Immobilie gekauft haben, müssen Sie sie sorgfältig verwalten, um sicherzustellen, dass sie weiterhin einen positiven Cashflow erwirtschaftet. Ein guter Immobilienmanager kann auch etwas mehr Kosten, wenn er Ihnen dadurch genug graue Haare erspart.

4. Renovieren und möblieren

Renovieren und möblieren Sie die Immobilie. Die meisten Immobilieninvestoren kaufen eine Eigentumswohnung und vermieten diese genauso wie sie ist an einen Mieter. Die cleveren Investoren suchen jedoch nach zusätzlichen Möglichkeiten, um mit derselben Immobilie mehr Cashflow zu erzielen, und das mit geringen oder gar keinen Kosten. Führen Sie Schönheitsreparaturen durch und statte Sie Ihre Wohnung mit neuen minimalistischen Möbeln aus.

Cash flow Immobilien - Fazit

Bei Cashflow Immobilien geht es vor allem darum, die Zahlen zu verstehen. Schließlich geht es Ihnen in diesem Geschäft wahrscheinlich vor allem darum, eine gute Rendite zu erzielen, da Sie nur so Ihr Geschäft skalieren können.

Wir hoffen dieser Artikel konnte Ihnen dabei helfen, das Prinzip des Cashflows besser zu verstehen und, dass Sie nun begriffen haben, dass es die elementare Größe ist, wenn es um das gewerbliche Investieren in Immobilien geht..

FAQ

Vereinfacht ausgedrückt, bezeichnet Cashflow die Bewegung von Geld in und aus einem Unternehmen. Wenn Sie über den Cashflow von Immobilien sprechen, geht es um Geld, das durch die Immobilie generiert wird (z. B. Wohnungsmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Stellplatzmiete, etc…), und um Geld, das im Zusammenhang mit der Immobilie ausgegeben wird.

In erster Linie hängt der ideal zu erzielende Cashflow stark von dem Markt und der Lage ab, in die Sie investieren. Es ist schwer, in einem heißen Markt Objekte mit hohem Cashflow zu finden, aber auch nicht unmöglich

Brutto-Cashflow ist der monatliche Gewinn des Immobilieninvestments vor Steuern und Netto-Cashflow der Gewinn danach.

So wird der Cashflow einer Wohnung im allgemeinen berechnet:

Monatliche Mieteinnahmen: 1.000€

Nichtumlagefähiges Hausgeld (Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklagen, Hausmeister, etc…): -132€

Bankannuität/Monat: -530€

Eigene Instandhaltungsrücklage: -120€

Brutto-Cashflow: 218€

Steuern: 70€

Netto-Cashflow: 148€

Die Cashflow-Rendite bezeichnet die Rendite, die aus der im Moment laufenden, operativen Nutzung der angesprochenen Immobilie bezogen auf das genutzte Kapital erwirtschaftet wird.

Cash flow Immobilien