Bruchteilsgemeinschaft

Bruchteilsgemeinschaft – Genau so funktioniert es

Solange mehr als eine Person eine Immobilie gemeinschaftlich nutzen, werden diese als sogenannte Bruchteilsgemeinschaft bezeichnet. Jeder Miteigentümer verfügt dabei über einen festgeschriebenen Teil am Objekt. In diesem Blogposte wollen wir Ihnen näherbringen, was Sie bei einer Bruchteilsgemeinschaften alles beachten müssen.

Was genau ist eine Bruchteilgemeinschaft bei Immobilien?

Besitzen mehr als eine Person gemeinschaftlich einen einzigen Gegenstand, nennt man diese Personengruppe Bruchteilsgemeinschaft. Das klassische Beispiel sind zwei Freunde, die als Geschäftspartner eine Immobilie kaufen, um Vermieter zu werden und mit Immobilien Geld zu verdienen

Hier wird Vertraglich geregelt, dass jedem Eigentümer, genau der gleiche Teil an Immobilie zugeschrieben wird. Normalerweise wird hier nach Miteigentumsanteil abgerechnet. Dieser ist Ihr Anteil an der Gesamtwohnfläche.

Haben Sie beispielsweise eine Eigentumswohnung, so besitzen Sie gleichzeitig einen Miteigentumsanteil nach Bruchteilen an verschiedenen weiteren Elementen des Grundstücks. Zum Beispiel an dem Sondereigentum. Dazu zählen unter anderem:

  • Garten
  • Treppenhaus
  • Keller

Neben diesem Anteil an der Bruchteilsgemeinschaft besitzen Sie natürlich als Eigentümer ein uneingeschränktes Eigentumsrecht an Ihrer eigenen Eigentumswohnung In diesem Fall handelt es sich um sogenanntes Sondereigentum.

Wie ensteht eine Bruchteilgemeinschaft?

Die Bruchteilsgemeinschaft kann durch ein Rechtsgeschäft entstehen. Die Entstehung durch ein Rechtsgeschäft tritt ein, wenn mehr als eine Person einen Gegenstand erwerben und es sich nicht um die Bildung einer Gesamthandsgemeinschaft handelt.

Laut Gesetz entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft z. B. durch die Verbindung oder Mischung von beweglichen Sachen, eine Schatzsuche oder im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Das einfachste und häufigste Beispiel für eine Bruchteilsgemeinschaft ist, wenn Ehegatten gemeinsam eine Immobilie, eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen. Jeder Ehegatte wird Eigentümer der Hälfte der Immobilie.

Verteilung der Verwaltungskosten in Bruchteilsgemeinschaft

Jeder Beteiligte ist gegenüber den anderen Beteiligten verpflichtet, die Lasten des Gemeinschaftseigentums sowie die Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und gemeinschaftlichen Gebrauch im Verhältnis zu seinem Anteil zu tragen.

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums liegt in der gemeinsamen Verantwortung der Teilhaber. Sie können die Entscheidungen über die Verwaltung und Nutzung des Gegenstands durch Mehrheitsbeschluss treffen. Bei der Berechnung der Stimmenmehrheit muss jedoch die Größe der Anteile berücksichtigt werden.

Unterschiede zwischen Bruchteilgemeinschaft und Gesamthandsgemeinschaft

Grundsätzlich gibt es im Bürgerlichen Gesetzbuch vier Formen des Eigentums, die sich unter folgenden Begriffen zusammenfassen lassen:

  • Alleineigentum
  • Sonder- und Gemeinschaftseigentum
  • Miteigentum nach Bruchteilen
  • Gesamthänderisch gebundenes Eigentum innerhalb einer Gesamthandsgemeinschaft.

Die Handgemeinschaft als Ganzes wird vor allem in ihrer entgegengesetzten Bedeutung zur Bruchteilsgemeinschaft definiert. Sie bedeutet auch, dass mehrere Personen Eigentum besitzen

Der Unterschied zwischen Miteigentum und Bruchteilseigentum besteht jedoch darin, dass bei letzterem das Miteigentum klar definiert ist und theoretisch getrennt verkauft werden kann. 

Beim Miteigentum erfolgt die Aufteilung so, dass die einzelnen Mitglieder der Miteigentumsgemeinschaft ihren Anteil nicht unabhängig von den anderen verkaufen können. Ein klassisches Beispiel für Miteigentum ist eine Erbengemeinschaft, die eine Immobilie erbt und nur als Gruppe über das Haus verfügen kann. 

Eine Erbengemeinschaft kann also keine Bruchteilsgemeinschaft sein. Im Prinzip kann jeder der Miteigentümer jederzeit die Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft verlangen. Es ist theoretisch möglich, eine Vereinbarung zu treffen, die (zumindest vorübergehend) das Recht ausschließt, die Aufhebung zu verlangen. Die Bruchteilsgemeinschaft kann aber dennoch aufgelöst werden, wenn wichtige Gründe vorliegen..

Besondere Bestimmungen in der Bruchteilsgemeinschaft

Besondere Bestimmungen gelten für den Fall des Todes eines der Gesellschafter. Haben die Mitglieder zum Beispiel das Recht ausgeschlossen, die Auflösung der Gemeinschaft zu verlangen, wird diese Vereinbarung beim Tod eines Mitglieds nichtig.

Vereinbarungen zwischen den Gesellschaftern, die diesen Bestimmungen widersprechen, d.h. die die Mitglieder daran hindern, ihr Recht, die Auflösung des Gemeinschaftsunternehmens zu verlangen, auszuüben, sind nichtig.

Vorsicht vor Verwechslungen bei Bruchteilsgemeinschaft

Bruchteilsgemeinschaft und Miteigentum sind zwar ähnlich, aber nicht identisch. Im Gegenteil, sie stehen sogar im Widerspruch zueinander. Zwar geht es auch beim Miteigentum darum, dass mehrere Personen Eigentümer ein und derselben Sache sind. 

Aber: Alle Personen sind Miteigentümer. Oder anders ausgedrückt: Die einzelnen Eigentümer haben keinen Anteil an der Sache.

Ein typisches Beispiel für Miteigentum ist die Erbengemeinschaft (§§ 2032ff BGB, “Erbenmehrheit”). Das Erbrecht verpflichtet die Erben, den Nachlass gemeinsam zu verwalten. Allen Miterben gehört alles. Das bedeutet, dass ein Einzelner die anderen Gegenstände aus dem Nachlass nicht ohne Genehmigung verkaufen darf. Alle Entscheidungen müssen gemeinsam getroffen werden..

Wie wird eine Bruchteilgemeinschaft aufgelöst?

Im Allgemeinen kann die Auflösung einer Bruchteilsgemeinschaft bei unterschiedlichen Gelegenheiten durchgeführt werden:

  • Bei Verkauf des Grundstücks
  • Bei Verkauf von Grundstücksanteilen zwischen Mitgliedern der Bruchteilsgemeinschaft
  • Bei Teilungsversteigerung.

Wie wird die Umsatzsteuer abgeführt?

Bis vor kurzem war Tatsache, dass eine Bruchteilsgemeinschaft als umsatzsteuerlicher Unternehmer behandelt wurde, wenn er einer wirtschaftlichen Tätigkeit nachhaltig und selbstständig nachging.

Dies hat sich mit der neuen Gesetzgebung geändert. Der Unternehmer ist zwar nicht die Bruchteilsgemeinschaft, aber die einzelnen Miteigentümer sind als Unternehmer anzusehen. Das bedeutet, dass die Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft Umsatzsteuer abführen und Rechnungen ausstellen müssen. 

Hintergrund der Entscheidung ist, dass Bruchteilsgemeinschaften laut Gesetz nicht zivilrechtlich rechtsfähig sind und dementsprechend keine umsatzsteuerlichen Leistungen erbringen können.

Vermietungen in einer Bruchteilgemeinschaft

Wenn eine Bruchteilsgemeinschaft sich dazu entschließt eine Wohnung zu vermieten, ist das ohne große Probleme durchführbar. Die Vermietung ist als Verwaltungsmaßnahme zu werten.

Dort ist festgelegt, dass innerhalb von Bruchteilsgemeinschaften auch die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstandes den Gesellschaftern gemeinsam zusteht. Für die Vermietung bedeutet dies, dass ein Miteigentümer der Bruchteilsgemeinschaft nicht allein, sondern nur zusammen mit dem anderen vermieten kann.

Hinsichtlich des Mietvertrages ist jedoch zu beachten, dass der Mieter diesen nicht mit der Bruchteilsgemeinschaft selbst abschließen kann, sondern nur mit den einzelnen Mitgliedern, und diese müssen den Vertrag auch alle unterschreiben. Abweichende Regelungen sind schriftlich zu treffen und im Mietvertrag deutlich zu kennzeichnen, zum Beispiel wenn ein Miteigentümer die anderen vertreten soll.

Verkauf bei der Bruchteilsgemeinschaft

Theoretisch kann jedes Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft frei über seinen Anteil an einer Immobilie verfügen und diese entsprechend verkaufen. Darin liegt der große Unterschied zwischen einer Bruchteilsgemeinschaft und einer Gesamthandsgemeinschaft, we nur gemeinsam handeln kann.

Es spielt keine Rolle, ob die Bruchteilsgemeinschaft ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung verkaufen will – alles wird gleich behandelt. Da jedoch ein Anteil an einer Immobilie in der Praxis nur schwer auf dem freien Markt zu verkaufen ist, ist es nicht sehr realistisch, allein zu handeln.

Fazit

Wie sie sehen, gibt es bei der Bruchteilsgemeinschaft einige wenige Gesetze, die Sie im Blick haben müssen, wenn Sie hier alles richtig machen wollen. Diese sind aber Überschaubar und sollten Ihnen nach unserem Artikel alle bekannt sein..

FAQ

Wann liegt eine Bruchteilsgemeinschaft vor?

Wenn mehr als eine juristische oder natürliche Person eine Immobilie zusammen erwerben

Ist eine Bruchteilsgemeinschaft eine Eigentümergemeinschaft?

Ja, jede Bruchteilsgemeinschaft bei Immobilien, ist auch eine Eigentümergemeinschaft. Grundsätzlich meint man mit letzterem aber in der Regel die Gesamtgemeinschaft der Eigentümer an einem Gebäude und nicht einer einzigen Wohnung.

Ist eine Bruchteilsgemeinschaft eine GbR?

Im Unterschied zur GbR verfügt eine Gemeinschaft regelmäßig nicht über ein Gesamthandsvermögen. Wesentlicher Unterschied zur GbR ist die Einzelverfügungsbefugnis des Bruchteilseigentümers über seinen Anteil an den WG der Gemeinschaft

Sind Eheleute eine Bruchteilsgemeinschaft?

Wenn Sie beide als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen sind: Ja!