Abschreibung berechnen

Abschreibung berechnen für Immobilien? Das müssen Sie wissen!

Die Abschreibung ist eine Möglichkeit für Unternehmen und Privatpersonen, die Kosten von Anlagegütern, einschließlich Immobilien, Ausrüstung, Maschinen und Mobiliar, auf die Jahre zu verteilen, in denen das Unternehmen die Güter nutzt. Möchten Sie die Abschreibung berechnen? Es gibt diese verschiedenen Möglichkeiten. 

Die Lineare Abschreibung berechnen

Die Formel für die lineare Abschreibung lautet:

Abschreibungsbetrag = Anschaffungskosten / Nutzungsdauer.

Die lineare Abschreibung ist die am häufigsten angewandte Abschreibungsmethode. 

Sie geht davon aus, dass die Abnutzung konstant über die Jahre ist. Im Jahr der Anschaffung ist eine  Abschreibung auf Monatsbasis vorzunehmen.

Der Abschreibungsaufwand wird gleichmäßig über die Jahre verteilt — allerdings nehmen die Gesamtkosten des Anlageguts in der Regel über die Laufzeit aufgrund steigender Wartungs- und Reparaturkosten zu.

Die lineare Abschreibung ist auch die steuerlich übliche Abschreibung (§ 7 Abs. 1 Satz 1 EStG), wobei alternativ bei Erfüllung der Voraussetzungen auch die Leistungsabschreibung steuerlich möglich ist.

Hier der Originalauszug von gesetze-im-internet.de:.

Einkommensteuergesetz (EStG)

Abschreibung berechnen bei Immobilien

Das Einkommensteuergesetz regelt, dass  der Vermieter einer Immobilien die Werbungskosten sowie die Anschaffungskosten eines vermieteten Gebäudes von der Steuer absetzen kann. 

Einige Kosten können direkt abgesetzt andere über die Abnutzungsdauer der Immobilie. Dies wird auch als Absetzung für Abnutzung bezeichnet, üblich ist aber auch die Bezeichnung Abschreibung. 

Für Privatpersonen, deren Immobilien nicht zum Betriebsvermögen gehören, gilt dabei, dass sie die Kosten je nach Baujahr zwischen 40-50 Jahre verteilen müssen.

Die AfA für Immobilien ist wichtig, wenn es darum geht, vor dem Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage den Cashflow und die Rendite nach Steuern zu kalkulieren. Sie dient dazu, dass der Wertverlust des Gebäudes über die Zeit steuerlich berücksichtigt wird.

Besondere Gebäude sind bei Abschreibungen für Abnutzungen zu beachten:

Denkmalgeschützte Immobilien

Bei denkmalgeschützten Immobilien können auch Eigennutzer von der Abschreibung profitieren. 

Über die reguläre Abschreibung hinaus werden über die Denkmal-AfA auch die Modernisierung- und Sanierungskosten über zwölf Jahre abgeschrieben. 

In den ersten acht Jahren mit 9%, in den verbleibenden vier Jahren mit 7%. Maßgeblich sind die Kosten, die für den Erhalt und eine sinnvolle Nutzung der Denkmalimmobilie anfallen.

Verkürzter Nutzungsdauer

Für außergewöhnliche Abnutzung bei verkürzter Nutzungsdauer – Muss das Haus abgerissen werden. Es verkürzt sich die Nutzungsdauer und es wird eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung vorgenommen. 

Der Restwert kann auf einmal abgesetzt werden. Dieser Restwert ergibt sich aus den Anschaffungskosten abzüglich der bis dahin geltend gemachten Abschreibungen.

Gemischte Nutzung

Wird die Immobilie in unterschiedlicher Weise genutzt und liegt somit eine gemischte Nutzung vor, müssen die Anschaffungskosten anteilig ermittelt werden. Damit kann man die Abschreibung für das Haus berechnen. 

Handelt es sich beispielsweise um eine Doppelhaushälfte? Hierbei ist bei der eine Hälfte vom Käufer selbst bewohnt und die andere vermietet. Dann bilden die anteiligen Anschaffungskosten für die fremdgenutzte Wohnung die Grundlage für die Abschreibung auf diese Wohnung.

Büro Abschreibung berechnen

Wer in seiner Eigentumswohnung oder seinem Haus ein Büro nutzt, kann für den Anteil des Raums an der Wohnfläche Abschreibungen vornehmen. 

Dies geht nur wenn man aktuell der Besitzer der Immobilie ist. Hat beispielsweise der Ehemann ein Büro in der selbstgenutzten Immobilie und gehört diese zu 100 Prozent der Ehefrau, kann er keine Abschreibung geltend machen.

Abschreibung berechnen bei Erbbaurecht

Wird eine Immobilie mit Erbbaurecht erworben? Dann ist die Ermittlung des Bodenanteils nicht so einfach wie bei einer Immobilie auf Eigenland. 

Häufig wird im Kaufvertrag dem Erbbaurecht bereits ein Wert zugeteilt, der dann als Bodenanteil berücksichtigt wird. 

Ist dies nicht der Fall, so muss dieser aufwändig unter Berücksichtigung der Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrages, des Erbbauzinses sowie des Bodenwertes ermittelt werden. Lassen Sie dies am besten alles von einem Experten durchführen.

Anschaffungs- und Herstellungskosten bei Immobilien

Um den von der Abschreibungen abhängigen Gebäudewert zu ermitteln, sind folgende Punkte von wichtig:

Anschaffungskosten abschreiben

Herstellungskosten abschreiben

  • Zu den Herstellungskosten zählen alle Kosten, die dazu dienen, die Immobilie nutzen zu können. Das heißt Sanierungsarbeiten, die vor dem Einzug nötig sind   
  • Die Kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf anfallen, zählen ebenfalls zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten. Allerdings nur, wenn der Betrag die gesetzliche Grenze von 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes überschreitet. Dann werden auch Sie als Herstellungskosten behandelt

Zusammenfassung Abschreibung berechnen

Die Abschreibung kann ein wertvolles Instrument sein, wenn Sie in Immobilien investieren. Es ermöglicht Sie die Kosten für den Kauf der Immobilie über Jahrzehnte zu verteilen und so die jährliche Steuerrechnung zu senken. 

Wenn Sie eine Immobilie abschreiben und sie dann zu einem höheren Preis als dem abgeschriebenen Wert verkaufen, müssen Sie diesen Gewinn versteuern.

Da die Steuergesetze für Mietobjekte kompliziert sind und sich regelmäßig ändern, sollten Sie bei der Gründung, dem Betrieb und dem Verkauf Ihrer Kapitalanlage immer mit einem qualifizierten Immobilienexperten zusammenarbeiten.

FAQ

Die Formel für die lineare Abschreibung lautet:

Abschreibungsbetrag = Anschaffungskosten / Nutzungsdauer.

Die lineare Abschreibung ist die am häufigsten angewandte Abschreibungsmethode. 

Sie geht davon aus, dass die Abnutzung konstant über die Jahre ist. Im Jahr der Anschaffung ist eine  Abschreibung auf Monatsbasis vorzunehmen.

Die Abschreibung ist eine Möglichkeit für Unternehmen und Privatpersonen, die Kosten von Anlagegütern, einschließlich Immobilien, Ausrüstung, Maschinen und Mobiliar, auf die Jahre zu verteilen, in denen das Unternehmen die Güter nutzt. Möchten Sie die Abschreibung berechnen?

Wenn Sie eine Immobilie abschreiben und sie dann zu einem höheren Preis als dem abgeschriebenen Wert verkaufen, müssen Sie diesen Gewinn versteuern.